城市房地产价值和价格的估算方法

房地产价值和价格的估算方法，就是房地产估价的方法。房地产估价的方法主要有以下几种：市场比较法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法、路线价法及基准地价修正法等。而常用的方法则指前四种。

（1）市场比较法又称市场法、交易实例比较法、市价比较法、现行市价法、买卖实例比较法、市场资料比较法等。所谓市场比较法，是指将估价对象与估价时点的近期有过交易的类似房地产加以比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

市场调查是采用市场比较法估价的基础。通过调查，寻找近期成交的与估价对象具有类似特性的房地产交易实例，选取可比实例。然后，根据对影响房地产市场价格形成的因素分析，对确定为比较实例的价格进行调整，以修正其与待估房地产存在的差异，通过具体比较的评估过程得出估价结果。

（2）成本法又称原价法、重置成本法、承包商法、成本逼近法，是房地产估价的三大基本估价方法之一。所谓成本法，是指在估价时点以假设重新建造（开发）待估房地产所需耗费的各项必要费用，以及正常的利润、税金为依据，来评估估价对象房地产价格的一种估价方法。

（3）收益法又称收益资本化法、收益还原法。收益法是对房地产和其他具有收益性质资产评估的基本方法。所谓收益法，是指预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。

根据未来预期收益转换为价值的方式不同，即资本化的方式不同，收益法可以分为两种：①直接资本化法。它是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。其中，将未来某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法，称为收益乘数法。②报酬资本化法。该方法也称为现金流量折现法（Discounted Cash Flow，DCF），是将房地产未来各期净收益的现值之和作为其价值的方法。具体来说，就是预测估价对象未来各期的净收益（净现金流量），选用适当的报酬率（折现率）将其折现到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。(www.xing528.com)

（4）假设开发法又称剩余法、预期开发法、倒算法、余值法等。所谓假设开发法，是指将预测的估价对象房地产预期开发完成后的价格或价值，扣除预计的正常投入费用、正常税金及合理利润等，用剩余的部分作为估价对象房地产价格或价值的一种估价方法。

假设开发法的基本公式可以表示如下：

待开发房地产价值=待开发房地产的预期开发价值-开发成本-管理费用-投资

利息-销售费用-销售税费-开发

利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费