现金流量表及流量图绘制

1.现金流量及其类型

投资项目（系统）分析时，把各个时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量（Cash Flow，CF）。一个投资项目，从一开始筹备到进行建设、经营，直至项目寿命结束，所有流出系统的资金即为现金流出（Cash Outflow，CO）。具体到房地产开发投资，现金流出包括土地费用、建造费用、还本付息、流动资金、经营费用及税金等。与现金流出相对应，所有流入系统的资金即为现金流入（Cash Inflow，CI）。具体到房地产开发经营投资，现金流入包括销售收入、出租收入、回收固定资产残值等。现金流入与现金流出的代数和称为净现金流量（Net Cash Flow，NCF）。现金流入量大于现金流出量时，净现金流量为正值；现金流入量小于现金流出量时，净现金流量为负值。

现金流量中的“现金”是广义的现金，即它不仅包括各种货币资金，还包括项目所需要投入的、企业拥有的非货币性资源的变现价值（或重置成本）。例如，一个投资项目需要使用原有的厂房、设备、材料等，则相关的现金流量是指它们的变现价值，而不是它们的账面成本。当然，对房地产开发投资分析来说，其现金流量中的“现金”主要是货币资金，即投入到房地产开发中的货币资金及收回的各种货币资金。

现金流量可以分为税前现金流量（BTCF）和税后现金流量（ATCF）。税前现金流量是净营业收益（NOI）的一部分，是净营业收益减去应还的债务本息，但不减应税折旧和所得税的余额。税前现金流量也称为净利润或扣除税前的现金流量。税后现金流量是减去所得税后的现金流量。

此外，还可以从不同角度对现金流量进行分类。按照现金流量包含的时间范围，可将其分为周期现金流量和累计现金流量；按照现金流量是否考虑资金时间价值，可将其分为静态的现金流量和动态的现金流量；按照现金流量所包含的现金范围，可将其分为全部投资现金流量和自有资金现金流量等。

2.现金流量图及其绘制

为了直观地反映项目计算其现金流量的发生情况，在进行现金流量分析时，可以绘制现金流量图。所谓现金流量图（Cash Flow Diagram），是把投资项目系统的现金流量用时间坐标表示出来的一种示意图。时间可以以年、半年、季度或月等为单位。在现金流量图上，要表明现金流量的性质（流入或流出）、发生时间及数量大小等。

现金流量图一般利用直尺等绘图工具手动绘制。首先，画一条水平线作为时间标度。根据需要把水平线划分成若干相等的格，每一格代表一个时间单位，也就是一个计息周期。时间的推移是自左向右的，也就是说，时间点是从0到1，2，……直到n，每一个时间点都表示该计息期的期末时点。具体来说，时间点0表示资金运动的时间始点或某一基准时刻，通常表示资金发生在第0期期末（第1期的期初），不一定指日历年度的年初；时间点1表示第一个计息周期的末尾，同时也是第二个计息周期的开始。其他均依此类推。其次，根据实际情况，在各标度上画上现金流量，箭头表示现金流动的方向，箭头向下表示现金支出，箭头向上表示现金收入。最后，在箭头上标上各现金流量的具体数字。手动绘制的某投资项目现金流量图如图2-2所示。

图2-2 某投资项目现金流量图（单位：万元）

现金流量图还可以用Microsoft Excel软件自动绘制。仍以图2-2中的数字为例。首先，打开Microsoft Excel，在工作区任一位置的不同格子里按顺序输入上述数字和时间标度，如分别在B2、C2、D2、E2中输入第0期期末、第1期期末、第2期期末、第3期期末，分别在B3、C3、D3、E3中输入-800、200、400、600；然后，选择B2、C2、D2、E2、B3、C3、D3、E3，单击“插入”菜单栏，再单击“柱形图”，选择“三维柱形图”，即可自动生成该投资项目的现金流量图。当然，再稍微加以修饰，就成为了如图2-3所示的现金流量图。

在绘制现金流量图的过程中，需要注意以下规则或问题：(www.xing528.com)

（1）如没有特别说明，一般都假设投资发生在计息期初，销售收入、开发成本、经营成本等经常性收益与费用发生在计息期末。

（2）如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，惯例是将其看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。

（3）为了与期末惯例法保持一致，在绘制现金流量图时，都把初始投资作为上一周期期末，即第0期期末发生的，这就是在有关计算中出现的第0期的由来。

图2-3 某投资项目现金流量图（单位：万元）

（4）相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示为正现金流量，向下者表示为负现金流量（具体数字仍应为正数）。某一计息周期内的净现金流量是指该段时间内的现金流量的代数和。

（5）现金流量图中垂直箭线的箭头，其长短与收入或支出的大小成比例。当然，在手动绘制现金流量图时，为了简便起见，这个比例也可以只是大致的，不要求非常精确。

（6）利率、收益率的计算期应与时间轴上的单位一致（年、半年、季度或月），如为已知，则应标在时间轴的上侧或下侧。

（7）现金流量图应有货币的单位、图名及计息周期的时间标志。资金流动的时间如为确定的，则应有时间轴的截止，不能使用时间箭头等表示延续含义的图标。

（8）现金流量图与立场有关。也就是说，现金流量图中的现金流入与现金流出是针对特定的对象而言的，在房地产投资分析时，这个特定对象通常是指资金的使用者。