城市房地产市场中的博弈论研究

博弈论（Game Theory）又称对策论、赛局理论，是研究决策主体的行为发生直接相互作用时的决策及这种决策的均衡问题。博弈论的基本要素包括参与人、行动、信息、策略、支付、结果和均衡。其中，参与人、行动和结果统称为博弈规则，博弈分析的目的就是使用博弈规则预测均衡。

一般认为，博弈论可以划分为合作博弈和非合作博弈。两者的主要区别在于当事人之间在博弈过程中是否能够达成一个具有约束力的协议，如果能够达成具有约束力的协议，就是合作博弈；反之，就是非合作博弈。此外，合作博弈强调的是团体理性，以及效率、公正和公平；非合作博弈强调的是个人理性、个人最优决策，其结果可能是有效率的，也可能是无效率的。合作博弈在理论上的成熟度远远不如非合作博弈，因此，现代经济学里经常提到的博弈一般是指非合作博弈。非合作博弈按照参与人行动的先后顺序分为静态博弈和动态博弈，按照参与人掌握的信息多寡及传递分为完全信息博弈和不完全信息博弈。

房地产参与者众多，但主要包括政府、开发商及消费者三大主体。三大主体围绕着各自的利益发生着不同的关系，存在明显的博弈。

首先是政府与房地产开发商之间的博弈。房地产一级市场有三个参与主体，即中央政府、地方政府和开发商。中央政府控制土地的供应量；地方政府通过城镇土地的出让保证城市的开发建设，并获取土地出让金收益；开发商通过房地产一级市场获取必需的土地资源，保证开发的连续性，建造房屋出售获取利润。在三者之间的博弈中，开发商作为一级市场中的弱者，等待是其占优策略；地方政府则从中央政府获取土地出让指标，通过出让土地来获取土地出让金收益。

在房地产二级市场上，开发商通过在土地上建造房屋并出售而获取利润；政府的主要任务是促进房地产市场的稳定和健康发展。政府与开发商的博弈结果，不仅取决于双方的谈判实力，也取决于当地的经济社会条件。地方政府为了促进区域的发展，往往会制定优惠政策，吸引开发商来投资。如果项目开发所带来的福利性支出过大，又或者是开发商对项目开发的外部负效应负担得过少，均会让政府对项目的开发失去兴趣，从而使项目的开发得不到政府的支持。开发商为了获取利润，不得不将所应负担的支出转移到消费者身上，导致房地产价格的上涨。(www.xing528.com)

其次是房地产开发商之间的博弈。房地产商品具有区域垄断性。但房地产的高利润率吸引了较多的投资者进入房地产市场，因此又具有较大的竞争性。房地产开发商进入一个区域市场前主要考虑的是利润空间。为了实现自身利益的最大化，房地产开发商之间要进行价格博弈。我国的房地产市场属于寡头垄断竞争市场，一个开发商的价格行为必然引致其他开发商的反应，进而为了保障自身利益不受损害，而采取相应的策略。假定只有两个竞争者（两人博弈），房地产市场中先降价的开发商将在市场中取得先发优势，迅速地提高市场占有率，提升销售量。降价的结果将引起连锁反应，所有开发商的利益都将受损，因此开发商之间最终会走向价格联盟，最终的结果是房价居高不下，但这种联盟很难经受长时间的考验。

再次是房地产开发商与消费者之间的博弈。房地产企业和房地产消费者之间存在着两个局中人的博弈，双方都有各自的行动组合。例如，销售优质的商品房必定会增加房地产企业的制造成本，但降低商品房的质量同样也要付出成本（一旦房地产消费者投诉或房地产业职能管理部门检查出来就要受到处罚，客源减少又会带来直接经济损失）。如果房地产企业决策人认为销售低质商品房产品的成本可能大于销售优质商品房产品的成本，他自然会选择销售后者。房地产消费者在选择房地产企业的过程中也有一个子博弈，在同一商品房产品价格相同而质量不同的情况下，房地产消费者会选择质量和信誉都较好的房地产企业；在同一商品房产品中质量相同而价格不同的情况下，房地产消费者会选择价格较低的房地产企业的产品。

最后是房地产消费者之间的博弈。消费者可以分为三类人，一是以居住为目的的消费者，二是以收取租金、卖出获利为目的的投资者，三是看到房价上升而提前释放消费需求的跟风者。如果房地产市场价格没有巨幅的上升，那么每年的消费需求应该与人口增长率相关，保持一个相对稳定的增量。同时，只要其他可供投资的市场也稳定，那么偏好于投资房地产的投资群体也应该保持相对稳定。对于这两类群体来说，消费者希望房价跌，投资者希望房价涨，这两类购买者无法达成一致意见，无法形成与卖方讨价还价的能力。在这两类购买者无法达成统一意见的情况下，跟风者的需求是一个很大的冲击，对于价格的走向有重要的影响。如果地方政府的政策坚定了投资者的信心，使投资需求越来越旺盛，跟风者就会逐渐倒向投资者一边，抓紧时间购房以避免价格进一步上涨。投资者和跟风者的合力使得短期内需求旺盛，进而房价居高不下。