城市房地产使用市场与资产市场模型的优化

按照属性，城市房地产市场可以分为房地产使用市场和房地产资产市场。其中，房地产使用市场又称房地产空间市场或物业市场，它是房地产使用空间的需求与供给共同作用形成的使用权交易市场；房地产资产市场是指房地产资产的需求与供给共同作用形成的资产市场，它是房地产作为资产被买卖的市场。

尽管存在上述区别，房地产使用市场和资产市场也存在两个结合处：①使用市场上形成的租金水平是决定房地产资产需求的极其重要的因素，因为投资者购买房地产，实际上是在购买当前或将来的现金流量，因此，使用市场上的租金水平变化会影响到资产市场上对所有权的需求；②如果新开发建设量增加，资产的供给量随之增长，资产市场上的价格下滑，则使用市场上的租金也会随之下调。

美国学者迪帕斯奎尔（Dipasqual）和惠顿（Wheaton）（1996）提出的四象限模型（Four-quadrant Model）将房地产市场分为资产市场和使用市场两个子市场，以及租金、价格、开发量、存量四个象限，如图2-1所示。通过建立四象限模型，能实现对外部要素如何影响房地产市场的内部变量的研究，同时四象限研究使得对房地产市场变化的研究可以定量化，对于房地产市场的长期均衡分析具有一定意义。

图2-1 房地产市场四象限模型(www.xing528.com)

R—租金 D—物业需求 S—物业存量 C—房地产开发建设量 δ—折旧率 ΔS—物业存量的变化率 P—房地产资产价格 i—资本化率 f（C）—开发成本

图2-1中，房地产使用市场构成了四象限模型中的租金和存量两个象限，即右侧的第Ⅰ象限和第Ⅳ象限；房地产资产市场构成了四象限模型中的价格和开发量两个象限，即左侧的第Ⅱ象限和第Ⅲ象限。

通过房地产市场四象限模型，从某一存量开始，在使用市场确定租金，这个租金在资产市场转换为房地产价格；这些资产价格又可以确定新的开发量；再转回到使用市场，这些新的开发量最终会形成新的存量水平。当存量的开始水平和结束水平相同时，使用市场和资产市场达到均衡状态。如果结束时的存量与开始时的存量之间有差异，那么使用市场和资产市场将并不处于完全的均衡状态，市场会自动进行调整。如果初始存量超过结束时的存量，则租金、价格和新开发量必须减少，使其达到均衡。

利用四象限模型，可以从理论上分析宏观经济对房地产市场的各种不同影响，进而分析房地产投资的市场环境变化，具体做法是：首先确定哪一个象限受到何种影响，然后通过对其他象限内这些影响的追踪分析，求解一种新的长期均衡状态，并与此前的均衡状态进行比较。这种分析方法称为静态比较分析。四象限模型和静态比较分析是房地产投资分析中的重要工具和方法。