城市房地产市场的构成、类型及特性

房地产市场有狭义、广义之分，狭义的房地产市场是指一定的时间内进行房地产商品（土地、房屋等）交易活动的场所；广义的房地产市场是指整个房地产交易双方经济关系的总和，是买卖双方相互作用的一种机制。房地产市场是房地产商品交换过程的统一，是连接房地产开发、建设、经营、管理、服务和消费的桥梁，是实现房地产商品价值和使用价值的经济过程。

房地产市场由房地产交易主体、交易客体及管理者组成。其中：①交易主体，即房地产市场主要市场参与者，包括供给者（政府、企业、个人），即房地产商品的供应方；使用者（政府、企业、个人），即房地产商品的需求方；中介服务组织，包括经销商、经纪人等交易中介和银行等融资中介。②交易客体，即房地产市场交易的对象——房地产产品，包括房产商品和地产商品。③管理者，即各级政府及其所属部门。管理者通过市场规划、税收管理、工商行政管理、环境保护等对房地产市场进行约束。

房地产市场是一个具有多种功能、涉及面广泛的综合性市场，可以按照多种分类标准进行划分。表2-1就是按照不同标准划分的多种房地产市场类型。

表2-1 房地产市场类型

房地产市场具有一般市场的特性，要受到价值规律和供求规律的制约。但由于房地产商品具有其独特性质，使得房地产市场具有以下与其他产品市场不同的特性：(www.xing528.com)

（1）范围的区域性。不同地区市场发育和完善程度千差万别，同一类型产品地域价差大，市场供求圈小、市场辐射功能弱等，因而，某一地区的房地产市场出现非均衡状态时，不可能进行区域间的调配使其达到供求平衡。不同国家、不同城市甚至一个城市内部的不同地区之间，市场条件、供求关系、价格水平都是不可比的。

（2）供给的时滞性。房地产投资大、建设开发周期长，因此房地产市场对房地产商品的供求变化反应不够灵敏，供给在短期内缺乏弹性，存在明显的时滞。开发商不可能在短期内扩张或者缩小市场上的供给，因此，房地产市场的均衡调节需要相对长的时间。

（3）需求的多样性和层次性。房地产商品既是消费品又是投资品，因此房地产市场需求既包括用于使用的消费需求也包括用于保值、增值的投资需求。同时，由于消费者对于区位、品质、价格、周边环境乃至建筑设计的偏好，对于房地产商品具有不同的需求，从而造成房地产市场需求的多样性和层次性。

（4）政府的干预性。土地的使用、规划、开发，对经济发展和社会稳定具有重要意义。同时房屋作为人们生活的必需品，在政治和经济上对国家也有着极其重要的意义，因而各国政府对于土地的利用、交易等都有着严格的控制。此外，由于房地产价值量的巨大和房地产市场运行中的非均衡性特征，也需要政府通过必要的手段进行干预。