城市房地产投资分析的深度探析

从房地产开发商或投资咨询单位的角度来看，房地产投资分析的内容主要包括：

（1）房地产投资环境分析。房地产投资环境分析主要关注的是与房地产的建设、销售等相关的制度、管理方法、政策法规的稳定性及基础设施的完备状况。同时，政治、经济、基础设施和配套设施、法律、社会文化、自然地理六大因素的共同作用又在不同程度上影响着房地产投资环境。

（2）房地产投资市场分析。房地产投资市场分析是通过信息将房地产市场的投资者与房地产市场联系起来的一种活动，即通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找其内在的规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场投资者掌握市场动态，把握市场机会，从而调整投资行为。

（3）房地产投资分析策划。房地产投资分析策划是指从事房地产投资经济评价的工作人员，根据房地产投资项目所在国家、地区、城市和项目本身的各方面情况，参考项目投资开发商的目标要求，从不同的角度出发，通过对房地产投资项目进行系统分析，从而对房地产项目投资的关键点作出的预先考虑与设想的过程。

（4）房地产投资财务分析。房地产投资财务分析的目的是从房地产企业的角度对项目进行经济评价，并在房地产投资环境、市场分析、项目策划、投资、成本费用以及收入估算等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务分析指标，依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，对房地产项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡能力情况进行分析，同时也是考察项目财务可行性的一种方法。(www.xing528.com)

（5）房地产投资不确定性分析。为了减少投资风险，避免决策失误，必须对项目经济效果的不确定性及项目对各种不确定性的承受能力进行分析，即不确定性分析。不确定性分析包括盈亏平衡分析和敏感性分析两种类型。

（6）房地产投资风险分析。房地产投资风险分析就是对投资者所要承担的风险作定量估计，而前述的不确定性分析则只是对要面临的风险作一个定性的分析。在房地产投资风险分析中，我们用概率、期望值及方差等具体数值来说明一个项目的风险性大小，这样可以为投资者提供一个比较有说服力的投资依据，进而调整自己的投资行为。

（7）房地产投资社会影响分析。房地产投资社会影响分析，是房地产开发能否顺利进行的基本保障。在分析报告中我们只需将对投资产生直接影响的经济、社会、政治因素列出，而对于那些与项目可行性关联性不强的因素就可以略去。

（8）房地产投资决策分析。由于投资者所掌握的人、财、物等资源的限制，再加上对各种风险因素的考虑，使得投资者必须从各种投资机会和可能投资方案中选择预期收益最大者，整个过程就是投资方案的比选。投资方案比选是寻求房地产开发的合理的经济和技术决策的必要手段，也是房地产投资分析工作的重要组成部分。