城市房地产投资的一般特点

1.权利变动性

就房地产开发投资而言，首先需要取得土地的使用权（我国城市土地所有权为国家所有），投资者并不能把土地本身拿到其他地方进行利用。之后，经过房地产开发建设，通过竣工验收后，就成为房地产商品。房地产或房屋进入流通领域，就形成了房地产或房屋交易市场。房屋交易或市场流通，是有偿取得或转让房屋所有权、使用权及其他项权利的经济过程与法律行为。或者说，在房地产交换或流通过程中，不仅实现了房地产商品的使用价值与价值，而且还发生了一系列房地产权利关系的变化。这些变化后的房地产权利关系，只有通过在城市房地产主管部门登记，办理房产所有权和土地使用权权属转移登记手续，领取房产所有权和土地使用权证书，房地产交易或房地产购买投资才具有法律效力，才能得到国家的法律保护。同样，租赁房地产，同样需要取得相关权利证书（如租赁合同），才算完成租赁行为，才能得到法律保护。

房地产间接投资中，尽管没有地役权和空间利用权，使用权和租赁权也不明晰，但房地产股票、债券的所有权和抵押权却是确实存在的。因此，从所有权角度来看，无论是直接投资还是间接投资，权利变动或权利转移都是房地产投资的一个明显的特征。

2.较高收益性

广义的城市房地产投资的较高收益性，具体体现在以下方面：

（1）安全系数较高。房子是人们赖以生存的物质保障，土地资源十分有限。这种局面使得由贬值带来的房地产投资损失是很小的。

（2）可产生杠杆效应。房地产投资的初始投资额非常巨大，因此投资者往往没有足够的自有资金来进行投资。这时投资者就会利用较少的权益资金和大量的抵押贷款资金来进行房地产投资。当投资收益额大于借贷资金的数额时，就产生了杠杆效应。

（3）可得到一定程度的税收优惠。计算房地产所得税的应税收入时，要从净经营收入中扣除折旧，这样一来，房地产投资者所要缴纳的所得税就减少了。而随着房地产使用年限的增加，折旧率也在增加，因而投资者的税收支出随着建筑物使用年限增加而减少。

（4）消除通货膨胀带来的不利影响。一方面，房屋是人们生产生活必要的物质基础，即使出现了通货膨胀，房地产的使用价值也不会受到影响；另一方面，经济的发展和人们对于房地产的需求日益增长，导致房价呈上升趋势，进而产生了增值的作用。

（5）提高投资者的信用等级。房地产的投资需要有较为雄厚的资金支持，因而进行房地产投资的个人或企业能够证明其资金实力，同时当他们进行银行贷款时可以获得相对高的信用等级，有利于抓住较好的投资机会。

（6）可以获得较高的收益。虽然房地产的投资额巨大，但是相对于其他投资形式，房地产投资的收益也是较高的。因为各类型的房地产投资，其内部收益率一般都比较高。(www.xing528.com)

此外，由于房地产的投资者多数具有较强的资金实力，因而容易获得金融机构的支持，有利于投资者抓住好的投资时机，同时在经营过程中能够回流大量资金。当然，房地产投资也可以从完备的周边设施及适宜的环境中获得增值的好处。

3.易受影响性

广义的城市房地产投资的易受影响性，具体体现在以下方面：

（1）变现性较差、周转率低。房地产投资成本很高，运作过程十分复杂，需考虑诸多因素的影响，这就使得一个房地产项目从资金投入到资金回收需要一定时期，因此在项目的建设过程中很难得到现金回报。有些投资者希望依靠一个项目的收益对其他项目进行投资，但因一些无法预测的变化往往造成资金周转不灵，甚至陷入财务危机。

（2）投资数额巨大。房地产投资的数额十分巨大，动辄几百万元，规模稍大的项目就要上千万，甚至数十亿元。房地产投资虽然可以从银行等金融机构获得一定数量的贷款，但是也需要投资者本身拥有相当数量的自有资金。

（3）资金的回收周期长。一般的房地产项目建设周期都在一到两年，有些项目会达到三到五年，甚至更长。而且这个时间可能仅仅是项目开始回收资金的时间，而市场中的很多变化是我们预测不到的，所以要想全部收回本金甚至开始盈利，则需要更长的时间，有时可能会因为一个利差因素而导致投资长时间不能收回。

（4）易受政策导向的影响。房地产的某些新政策的出台会打乱投资者的投资计划，迫使投资者改变投资方式，严重的会增加投资风险，影响投资收益。同时，经济的繁荣或衰退也对房地产投资有着重要的影响，经济的波动增加了房地产投资的不确定性。

此外，由于一个房地产项目涉及许多复杂的环节，而每个环节又会牵扯到诸多繁复的法规、政策，这样，在项目的运作过程中就避免不了出现各种纠纷，导致项目的搁置。而建筑物长时期使用或是周边环境恶化都会带来房地产价值的贬值。因此，进行房地产投资时要充分考虑存在的弊端，以免造成不可挽回的损失。

4.服务专业性

房地产投资涉及许多相关行业的知识，如金融、建筑、销售等，这就向投资者提出了很高的要求。投资者一方面要掌握大量的专业知识，进行常规的操作与运营；另一方面还要具备丰富的实践经验及处理问题的能力，以应对可能发生的各种状况。一旦投资者缺少相关的知识或是解决问题的对策，就可能影响最终的收益，甚至造成不可挽回的损失。而现实中，房地产投资者中既具备大量专业知识，又拥有丰富实践经验的人才通常很少，这就需要市场提供相应的专业性的服务。