制度变迁如何影响土地价值？

农地制度变迁直接影响到土地价值的增益，也导致土地价值更加复杂化。

1.从生产资料变为经营性资产

农村土地承包经营制度变迁最为显著的特点，即是导致农民手中的土地从单一的生产资料变为含有经营性资产的物权化特征。对于土地经营性资产特征的认识，其核心在于利益增值和分化。

首先，土地流转成为农户直接收益的重要渠道。土地流转所能够获得的经济收益，随着经营权物权化而逐渐凸显出来。对于农民而言，对潜在利润追求是农地使用权流转的驱动因素。同时，农业生产结构调整也促进农民对于土地流转收益的重视。

其次，非农收入影响农户对土地价值的评估。

再次，经营资产风险性变成农民必须考虑的因素。在自耕自种背景下，土地并不存在市场交易中的风险。随着土地流转成为农户获取租金收入的一种重要方式，交易风险愈发变为农户需要考虑的因素之一。在市场经济条件下，土地有偿流转不仅对于出让农户有风险，对于转入主体也有着巨大的风险。此种风险对于土地价值的评估带来直接的影响。尤其是对于农户而言，流转土地作为获取利益收入的一种方式，如何将风险降低、利益最大化，是农户在流转土地时必须充分考虑的因素。(www.xing528.com)

2.制度变迁导致农村土地利益趋于分化

农地承包权长久不变所导致的土地利益分化主要体现在两方面：一是不同属性土地的利益价值出现差异，例如承包地、宅基地等。二是不同区位和不同条件的承包地，其利益价值存在差异。农地利益分化所导致的后果，则是农户在经营承包地时，会通过市场竞争机制来重新认识承包地的价值。土地流转进而成为农户从土地中获取收益的重要方式。但基于土地产权制度的约束以及对土地流转的政策规定，农户承包地的土地价值也经历了变化。

首先，在第一阶段，也就是1989年至2005年，农户承包地主要用以农业种植，土地流转并不是农民获取经营收益的重要渠道，流转行为并不常见。在此种情况下，土地的经营性价值并不高，农民对于土地流转也体现出并不在意。农民之间的土地流转主要体现为抛荒面积的转出，也就是在无法耕种的情况下，将土地流转出去，获取较低的收益。

其次，在第二阶段，即2006至2013年期间，由于取消农业税并大规模推进惠农政策，种地的收益在财政补贴的刺激下得到了提升，通过流转增加自己的土地种植面积，成为农民土地流转的重要认识。在此种背景下，土地的经营性收益价值得以提升。

再次，自2014年以来，随着三权分置和农地确权的推进，以及市场主体和资本下乡，导致农地流转由农民间主体变为多元主体间的互动，农民向其市场主体流出土地成为最为直接的土地流转方式。由于商业开发的需求和市场竞争机制的影响，农户承包地的土地价值得以提升，其显著特征在于承包地的商业潜在价值被凸显出来，且能够在巨大的流转租金以及征地补偿款中得到直接体现。