如何提升交易可信度：探讨产权契约化

法学家亨利·梅因认为：“所有进步社会的运动，到此为止，是一个从身份到契约的运动。”在土地制度上，由身份到契约的转变，首先就表现为土地权利的契约化，只有社会契约和宪政机制的出现，才能使得土地权利彻底摆脱身份关系的限制，在法律制度和实际利益上获得真正自由、平等的交易地位（揭明、鲁勇睿，2011）。经典经济学理论认为，只有人们拥有土地，通过已登记的土地确权证明对土地的权利，并且能够自由定价和转让土地，土地的价值才能充分利用，才能实现土地的有效分配（Douglass C，Robert Paul Thomas，1973）。产权的契约化需要通过土地确权来实现。

我国土地确权存在诸多障碍：一是不动产统一登记尚未完全到位，仍有政府部门和个人利益阻力、房地产交易监管和登记工作相互交织等问题；二是保障强度不够，农村产权登记模糊不清，确权登记结果在土地抵押、转让等领域公信力不强；三是多样制度同时存在，如有正规确权的城市土地和个人住房所有权、无登记习惯的农村住房，还有半正规的农地承包权。(www.xing528.com)

影响农村土地确权登记的因素有很多，如频繁的重新分配导致预期地权的不稳定性、土地确权与当地习惯制度相冲突等。然而“正规的产权登记能够说明我们的共同观念，即对任何资产而言，什么在经济上是有意义的……正规的产权制度是资本的水力发电站”（De Soto，2003）。在土地确权的发展过程中，国家所扮演的角色应该是调停者或促进者，如果出现由于权利不对称而引发社会分歧或分配冲突问题，如城市扩张、土地征收等，国家应出来调停；国家还应该促进基层创新，以此寻求可信的制度性解决方案从而应对分配冲突的问题。不论这些基层的机制性解决方案究竟是属于不正规的、习惯的机制（农村住房），还是属于半正规的类似登记的制度（如家庭承包责任制），国家都应该提供足够的空间和手段让制度运行，这比制度的形式更为重要（何·皮特，2014）。而制度运行的顺畅与否与其在社会行动者意识里的可信度密切相关。在当前农村土地改革背景下，土地确权、登记、颁证已经成为解决产权冲突的制度性方案，国家需要进一步加大支持力度，加快承包地、宅基地和集体建设用地的确权登记，统一调查、统一登记确权、统一发证。同时，强化土地确权登记的成果应用，将土地权利证书融入土地征收、土地供应等环节，发挥土地权利证书在转让、抵押等环节的应用，真正实现有效保护农村财产权利。