按照《物权法》等规定，农民享有的宅基地用益物权包括占有和使用的权利，但不具备在宅基地上设定抵押的权利。目前由人民银行牵头开展试点的农村住房财产权抵押，是探索农村宅基地用益物权拓展的一种有效实现方式。房地是一个整体，离开地的房是不能单独存在的，农村住房财产权抵押必然会涉及宅基地处置问题。当前阶段，宅基地依然具有维持农民生产生活的基本保障功能，具有很强的福利性和保障性，农民进行住房财产权抵押与普通商品房抵押应当有区别。进行农村住房财产权抵押需坚持两点，一是发生不良贷款之后，农民不能丧失“居有所居”保障，二是金融机构限于在本集体经济组织范围内处置抵押物。目前，各试点县（市、区）开展农村住房财产权抵押情况差异较大。如福建晋江目前已抵押融资5.5亿元，占全省一半，受益农户超过1万户；陕西高陵4家银行开通了农民住房财产权抵押贷款业务，已累计投放抵押贷款8笔124.5万元；江苏武进已成功发放3笔农房抵押贷款，金额89万元；湖南浏阳2015年农村宅基地住房抵押贷款9亿元；湖北宜城发放了首批农民住房抵押贷款，5户46万元；云南大理发放抵押担保贷款10.6亿元，受益农户约1.8万户；四川泸县通过农村宅基地抵押发放了10笔贷款，贷款金额89万元。
农民住房财产权抵押在试点过程中凸显两个特征：一方面，不同地区实践差异较大，东部沿海和工业化城镇化程度高的地区，农村住房财产价值较大，农民经营性需求强，农村住房财产权抵押实现总额度较多，如福建晋江2017年已抵押融资5.5亿元、湖南浏阳2015年农村宅基地住房抵押贷款9亿元、云南大理发放抵押担保贷款10.6亿元，而中西部农业型地区农村住房财产权抵押实现总额度较小，如陕西高陵、四川泸县和湖北宜城的农房财产权抵押累计总额在260万元左右。农村住房的财产价值主要由级差地租决定，中西部农业型地区农村住房财产价值较低，且农民的经营性需求较低。另一方面，由于农房作为抵押物只能在集体经济组织内部处置，且农民一旦经营失败，就可能丧失基本居住保障。当前阶段，农村宅基地主要发挥保障功能与福利功能，金融机构接受农村住房财产权抵押的积极性普遍不高，政府承担为农民兜底和为金融机构贷款风险兜底双重责任。如浙江义乌出台政策规定，抵押贷款合同到期而抵押人不能如约归还贷款的，可以通过抵押物折价或者以拍卖、参加城乡新社区集聚建设、本村集体经济组织回购、复垦形成“集地券”等途径，将交易所得用于偿还贷款。市财政出资建立风险补偿基金，专项用于补贴金融机构贷款风险损失。福建晋江设立1000万的风险补偿专项资金，完善了抵押风险处置。青海湟源争取省财政农民贷款担保补偿风险金。江苏武进财政投入640万设立了“两权”抵押风险补偿基金，推进抵押贷款试点工作。湖北宜城市政府设立了奖励基金，增强金融机构的放贷积极性。江西余江建立农房财产权抵押试点风险补偿基金，开展农房财产权抵押担保贷款。总体上看，离开政府的兜底责任，农村住房财产权抵押推进难度很大；政府推动作用较强，但不能体现金融市场配置资源的作用。(www.xing528.com)
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