建立宅基地退出审核与风险评估制度

土地总量有限、位置固定，土地是很好的资产保值对象。国外经验表明，投资过剩的资本通常在经济形势不好的情况下，容易流向土地投资领域。如同我国部分地区的社会资本变成“炒房团”一样，土地与商品房都属于不动产，一旦放开交易限制，很容易成为资本炒作对象。习近平总书记访问南美地区所看到的农民失地进入城市“贫民窟”，与资本下乡垄断土地是同一个过程。为了防止农民被动失地，必须更好地发挥政府的积极作为。

1.必须坚持农民自愿原则，杜绝一切形式的人为驱赶“农民上楼”和农民被动进城行为

实践中，尤其要注意将宅基地有偿退出与增减挂钩政策区别开。坚持宅基地自愿有偿退出之后，继续用于宅基地保障方面，不允许借着宅基地有偿退出，实现扩大城镇建设用地规模目的，或者直接将其变为集体经营性建设用地的做法，以消除地方政府扭曲使用试点政策的操作空间。(www.xing528.com)

2.“农民自愿”是落实宅基地有偿退出的必要条件，但并非充分条件

原则上说，宅基地有偿退出主体应限定为“进城落户农民”，即必须具备进城落户条件的农民，才能够在自愿前提下有偿退出农村宅基地。但是，“进城落户农民”这一限制性条件的内涵和标准需要再进一步细化。只有有能力在城镇落户生活且真实脱离农村生产生活需求的那部分农民，才能够自愿退出宅基地。要建立农民退出宅基地资格审核机制，允许有能力在城镇生活的农民退出宅基地并获得补偿，限制不具备在城镇生活的农民退出宅基地行为。既然农村宅基地具有社会保障性质，就不允许个人自由退出，如同职工养老保险不能依照被个人自由支取用于日常消费支出一样。事实上，凡是社会保障资源，都限制个体处置权，各国概不能例外。农民申请退出宅基地，通过资格审核程序并满足退出条件的，才允许有偿退出。未来需要结合城镇化进程，建立农村宅基地有偿退出风险评估和控制机制，以保证制度设计的安全性。