从经济学的视角看，产权就是一组所有者自由行使物质资料并且其行使不受他人干涉的权利束。产权创造出一片稳定的空间，在这里，产权主体可以按照自己的意愿行使权利而不用向他人解释。一言概之，产权赋予财产主体处置财产客体的自由。产权界定的目的就是要促使财产主体围绕财产客体所进行的经济活动，其所产生的成本与收益能够直接对应，或通过平等交易的方式转移给其他市场主体。通过产权界定，经济行为的成本或收益主要与财产主体或交易主体有关，而不影响其他第三方的成本或收益。如果未经交易影响到他人的成本或收益，就产生了经济的外部性。外部性导致未经本人许可就要承受他人造成的成本或未经努力就可享有他人带来的收益，前者称为负外部性，后者称为正外部性。产生外部性的主要原因在于产权的谈判、执行、监督的交易成本过高，导致产权界定的模糊或残缺。外部性问题导致市场失灵，进而导致资源错配。正外部性的典型情形是公共产品的供给不足，负外部性的典型情形是污染的过度排放和资源的过度利用。
对于外部性问题的治理，经济学给出的治理规则是：（1）当存有较多的合作阻碍时（例如较高的交易成本），采用赔偿或征税的方式更为有效，即产权的波斯纳定理：构建法律以使私人协商失败造成的社会损失最小化。当双方没能达成可能实现的私人合作协议时，他们失去了交易可能带来的剩余部分。为了将由此导致的社会损失最小化，法律应将产权分配给评价最高的一方。通过把产权分配给评价最高的一方，法律就使得产权交易不再必要，因此节省了交易成本，也就节省了社会损失。（2）当几乎没有合作阻碍（例如较低的交易成本）时，禁止侵权人侵犯受害人的禁令更有效，即产权的科斯定理：构建法律以消除私人协商的障碍。法律完成这项目标的重要途径是界定简单且清晰的产权，产权在简单清晰时比复杂模糊时更容易实现谈判成功。通过促进谈判，法律保障私人谈判各方交易的法律权利，降低法律制定者有效配置法律权利工作的复杂性。产权的波斯纳定理和科斯定理是治理外部性问题的重要理论指引，为制度设计提供了基本理论依据。
对于土地利用而言，既存在负外部性问题，也存在正外部性问题，两者都会导致土地市场失灵，从而影响土地利用的效率。就土地利用负外部性而言，由于人口的聚居而产生各种交叉影响，比如说采光、通风、供水、排水、交通、通信等，存在难以有效隔离且难以独自协商的困难。为解决这些问题，人们在社会生活中根据交易费用的大小，发明了用途管制制度和相邻权制度。用途管制制度适用于涉及人数较多或极多，交易费用极大的情形；相邻权制度适用于涉及人数较少，交易费用相对可控的情形。这两种制度都是人们治理土地负外部性问题的智慧创造。就土地利用的正外部性而言，由于人口聚居带来了基础设施的改善、就业机会的增加及知识和技术的外溢，即城市经济学所言的聚集效应：聚集创造需求、聚集创造机会、聚集创造知识等。这些收益是由社会成员共同投入所创造，土地产权所有者不付出成本或付出微乎其微的成本就能坐地起价，获得很大的收益。对此，人们在社会生活中发明了房产税制度或土地增值税制度，对土地增值实行“涨价归公”，以实现社会的公平正义。(www.xing528.com)
土地利用制度设计的复杂性，就在于土地作为一种物质资料，其利用与其他普通商品相比，存在广泛且复杂的外部性问题，难以简单地通过产权的界定予以解决。除了产权制度等私法问题，还有更多的用途管制和再分配调节等公法问题。根据这个思想，提出农村宅基地使用制度改革的法理框架，详见图9.1。
图9.1 农村宅基地制度改革的法理框架
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