土地增值的本质与来源解析

（一）土地增值的含义

《土地增值税暂行条例》（1993年）第三条明确指出：转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额，为土地增值额。学界目前有三种观点：（1）从地租—地价的角度出发，认为土地增值是指土地利用过程中土地价格的增加值，是土地价格的一部分，并从土地价格不过是资本化的地租这一角度出发分析地价的增加值（朱道林，1992；杜葵，等，2002；林瑞瑞，2015）。（2）从均衡价格的角度，认为土地增值是现实经济生活中土地价格的增加，而不是指作为土地价格重要基础的土地劳动价值的增加（周诚，2006；陈莹，2008；俞静琰，2013）。在这个角度中，地价并不是地租的资本化，而是由市场供求力量决定的均衡价格对土地增值的定义。（3）从剩余额的角度出发，农村集体经营性建设用地入市增值是入市价格扣除费用后的剩余。考虑到土地的要素和资产二重性，土地作为要素，其价格通常表现为地租的资本化，但土地作为资产，其价格完全由未来预期价格上涨或下跌引导的市场供求决定，此时地价与其地租常常是偏离的。课题组认为，当下中国城市土地的资产属性已经凸显，在很多场合其资产属性已经压制了要素属性，成为炒作的标的。在研究土地增值问题时，已不宜再将地价视作地租的资本化，应该将土地增值视为现实经济生活中土地市场价格的增加值，当然，这个增加值既可以是正数也可以是负数。

（二）土地增值的本质

马克思创立的劳动价值论认为：只有劳动才创造价值，商品的价值是无差别人类劳动的凝结，商品价格是价值的货币表现，价格围绕价值上下波动。土地不是劳动产品，本身没有任何价值，但是由于土地所有权的存在，使土地所有者有权不让别人经营他的土地，因此土地使用者为取得土地使用权会支付给土地所有者一定的租金，这种土地垄断权在经济上实现的价值即为地租。也就是说，地租是土地所有权在经济上借以实现即增值价值的形式，也是产权人在市场凭借其土地垄断权而占有的社会剩余劳动，是超过平均利润以上的那部分剩余价值。

与马克思的劳动价值论不同，19世纪末英国经济学家阿尔弗雷德·马歇尔将物理学中的均衡概念引入经济学，并将传统经济的供给决定论和边际学派的需求决定论进行了有机结合，创立了均衡价值论，提出市场价格决定于供、需双方的力量均衡，犹如剪刀的两翼，是同时起作用的。并且，需求和供给都是价值决定的因素，二者相互作用，最终形成均衡价格。因此，所谓商品的价值，就是供求均衡的那个时点上的价格，不再是一个独立于价格的概念。这样，马歇尔既否定了劳动价值论，又修改了边际效用价值论。这一价格理论至今仍然是西方经济学中价格理论的基础。

（三）入市土地增值的来源

众所周知，影响建设用地供求的因素包括政治状况、治安状况、人口规模、社会风尚、经济形势、城镇建设状况、不动产投资投机状况、收入水平、物价水平、利率、城市规划、土地稀缺程度、土地政策、住宅政策、税收政策等一般因素，地区差异、功能分区等区域因素和土地本身、自然与生态环境、基础设施、规划制约等个别因素。将这些因素进行归纳，可以进一步显化农村集体经营性建设用地入市增值的来源，包括以下几种。

（1）稀缺性增值：随着经济社会的发展和人口的不断增加，对土地的需求日益增加，形成了相对无限的需求对相对有限的土地供给的争夺，呈现出土地的稀缺性和不可逆转的增长趋势，土地价格随之增长。(www.xing528.com)

（2）投资性增值：为了适应社会经济发展的需求，以政府为主投入大量的资金用于水、电、路、气等基础设施和教育、医疗、卫生等公共事业建设，改善公共服务水平和居民生活质量，从而增加对土地的需求，提高土地价格，形成土地增值。但这些政府投资是来自全社会的公共财政，对城市而言，也是几代人的劳动和公共财政在城市的凝结。

（3）规划性增值：由于土地资源利用具有显著的外部性，世界各国政府通过规划，采用土地利用进行分区和实施土地用途管制等手段，对产权人的土地利用活动进行限制，以减少土地利用外部性。在现实中，将一宗农用地变为工业用地，将工业用地转为住宅用地等，通常会伴随着土地增值。政府利用规划手段对土地利用活动进行干预，会造成土地增值。

（4）环境性增值：政治稳定、治安良好、社会和谐、民风淳朴等政治和社会环境，以及地块本身所处的优越的景观环境条件，将有利于人口集聚和经济发展，从而产生对建设用地的需求和导致土地增值。

（5）增长性增值：人类的经济社会发展往往呈现周期性波动，从而形成经济周期。在经济周期的上升阶段，对土地需求增加，土地价格逐步攀升，随之产生土地增值；而在经济周期的下行阶段，土地价格趋于下跌，则可能伴随发生土地贬值。

（6）货币性增值。当货币供应量的增长率大于GDP增长量时，意味着市场上流通的货币量增长率大于物质形态上社会总消费品的增加率，必然导致市场上消费品价格上升，不动产作为巨额消费品其价格自然会上涨，形成土地的货币性增值。而且，因为土地具有保值增值功能，使其更具有投资价值，促使土地投资的形成，从而产生引致性土地增值。

（7）预期性增值：国家在某些地区或政府在城市某一区域，确定优先发展战略或发展规划，这些地区势必会成为未来基础设施和公共设施的投资重点，成为快速发展区域，大量的社会资本和投资者将会蜂拥而至，必然会导致土地价格的快速上涨，从而产生预期性土地增值。

上述这些因素胶着在一起发挥作用，导致同样是农村集体经营性建设用地，但大城市中城中村、中小城市中城中村，大城市周边、中小城市周边和远郊农村，东部和西部的地租或地价差异巨大。可见，一方面，农村集体经营性建设用地入市增值额在不同地区、不同位置、不同时间点上都不相同；另一方面，地价也不再完全是地租的资本化，前者更多地反映了土地作为资产的投资价值，后者更多地反映了土地作为资源的使用价值。