农村集体经营性建设用地交易市场的建设

农村集体经营性建设用地入市交易必须同国有土地一样在有形的交易市场上进行。为此，必须建立农村集体经营性建设用地入市交易机构、入市交易信息发布平台，以满足农村集体经营性建设用地入市交易需要。

（一）入市交易机构建立

从改革实践看，大致有五种类型（注释专栏2）：（1）“农村土地交易所”，以建设用地使用权、建设用地指标交易为主的市场，如重庆农村土地交易所；（2）“房地产交易登记中心”，以服务城乡土地房屋权属确认、登记和交易，以及耕地储备指标交易为主的市场，如广州市房地产交易登记中心（广州耕地储备指标交易中心）；（3）“农村产权交易所”或“农村产权交易中心”，把建设用地使用权、建设用地指标、耕地占补平衡指标、土地承包经营权、“四荒地”使用权、林地使用权和林木所有权、农业类知识产权、农村集体经济组织股权、合法农村房屋所有权、农业生产性设施和机械使用权等，都纳入交易范畴的市场，如成都农村产权交易所、武汉农村综合产权交易所、温州市农村产权服务中心、嘉兴市农村产权交易中心、湖州市农村产权交易中心等；（4）“公共资源交易服务中心”，把农村土地产权以及政府采购范围内的产品都纳入公开交易的市场，如成都彭州市公共资源交易服务中心、温江区公共资源交易服务中心；（5）地方政府的替代市场，如山东德州、湖北荆门等地，在“两区同建”（农业产业园区和农村新社区）或“迁村腾地”等工作中，通过城乡建设用地增减挂钩政策，对建设用地节减指标的农户予以补贴。

目前，国有建设用地出让的具体交易主要是通过政府的公共资源交易中心进行，公共资源交易中心已经成为一个设置较为完善、运作较为规范和透明、人员配备较合理的机构，且在全国市县均有设置。既然农村集体经营性建设用地入市交易要与国有土地使用权出让享有同等“权力”，课题组认为，可以将农村集体经营性建设用地入市的具体交易操作直接纳入所在地的县或市公共资源交易中心，由该交易中心采用与国有土地使用权同样的方法，行使农村集体经营性建设用地使用权的拍卖、招标、挂牌或协议的操作。其优势是：（1）真正实现国有土地使用权和农村集体经营性建设用地入市过程的统一操作；（2）增加农村集体经营性建设用地入市交易结果的权威性，增强承让方的信心，减少承让方对承让农村集体经营性建设用地的后顾之忧；（3）减少机构的重复设置和运行经费支出。其缺陷是虽然其在名称上是一种市场服务组织，但本质上都是政府的事业机构，将其作为唯一公开市场，有政府垄断市场交易之嫌。但土地作为一种具有公共属性的资源，在土地交易过程中，政府在土地用途限制、土地利用规划和土地使用条件方面都会进行审核，以充分保障公共利益的需要，这是全世界通行的做法。所以，将农村集体经营性建设用地纳入县市公共资源交易中心进行交易，政府已经没有刻意垄断的必要。综上所述，课题组仍然认为，目前县市公共资源交易中心是农村集体经营性建设用地入市最佳的交易机构之选。

注释专栏2

农村集体经营性建设用地交易市场（平台）举例

案例1：重庆农村土地交易所

重庆农村土地交易所隶属于重庆市国土资源和房屋管理局，乃副厅级事业单位，机构内设置办公室、财务部、发展研究部、交易业务一部、交易业务二部，现有干部职工20余人。土地交易所的主要职责是：规范组织“地票”交易和其他农村产权流转交易活动；探索建立产权交易制度；提供农村产权交易场所；提供农村产权交易信息和咨询服务。目前，重庆市所辖区、县尚无同类市场；下一步，有可能在条件成熟的区、县建立农村土地产权交易所。

案例2：成都农村产权交易所(www.xing528.com)

成都市农村产权交易所于2008年10月13日正式挂牌营运。该所根据《成都市人民政府办公厅关于印发〈成都农村产权交易所组建方案〉和〈成都市引导和鼓励农村产权入场交易暂行办法〉的通知》（成办发〔2009〕75号）文件组建，属于全资国有企业，按现代企业管理模式运营。成都农村产权交易所具体业务指导部门为市统筹委，资产管理部门为市国资委。该所设立了股东会、董事会、监事会，下设行政部、财务部、农村产权交易部、综合交易部、风险控制部及市场拓展部等部门。目前有员工25人，其中具有律师资格6人、成都仲裁委员会仲裁员6人、会计师2人。经过10年发展，该所已经建立了较为完善的交易管理和制度体系，建成了现代化的先进信息系统和网络交易系统，与14个区（市）县农村产权交易分所、219个乡镇农村产权交易服务站、以村大生（大学生志愿者）为主的4000余名农村产权经纪人共同组成了成都农村产权四级交易服务网络。

案例3：成都彭州市公共资源交易服务中心

2012年12月，经中共成都市委机构编制委员会办公室批准，组建彭州市公共资源交易服务中心。该机构为市政府直属事业单位，正科级。交易服务中心现设有综合科、交易受理科、交易组织科、交易评审科、信息技术科、财务科等6个科室，工作人员21人。中心建筑面积1600平方米，分设开标区、评标区、监控区和信息公开交换区四个功能区，有开标室3间、评标室4间、专家抽取室1间、专家接待室1间、监控室1间。中心主要为市本级政府投资工程建设项目、政府采购、国有产权交易、特许经营权交易、土地使用权出让服务，并为行业监督和行政监察提供平台和相应的保障服务。

案例4：温州市农村产权服务中心

2013年4月，由温州市农业发展投资集团与金融投资集团两家国有企业出资1000万元成立温州市农村产权服务中心有限公司，股权结构为温州农业投资集团控股51％，温州金融投资集团控股49％。公司设有办公室、业务部、财务部、信息部，在编人员11人，主要开展农村产权交易和农村“三资”管理。截至2014年4月底，温州已成立面向市内三个区的市农村产权服务中心，在8个县（市）设立农村产权服务分中心，分中心负责人由县（市）农经站站长兼任。在各乡镇街道设立农村产权服务站，温州3个区共设31个街道服务站。2016年4月底，课题组再次到温州市农村产权服务中心及永嘉县农村产权服务分中心调查，发现该产权服务中心的12个交易产品中尚无集体经营性建设用地使用权或指标，主要交易品是集体经营性资产、农民土地承包经营权和其他产权。2015年，温州市本级（含三个区）农村产权服务中心的产权交易额为4亿元，2016年4月交易额为1000万元。

——资料来源于本课题组调查

（二）交易信息发布平台

建立农村集体经营性建设用地交易信息发布平台，负责登记、发布农村集体经营性建设用地供求信息，有利于严打非法的隐性流转，确保所有的农村集体经营性建设用地都在有形市场进行流转交易，保障交易的公开、公正和公平。要让农村集体土地所有者去建设这样的平台需要有硬件、操作和维护技术人才，投入巨大，但由于每个村可以投入市场的农村集体经营性建设用地数量也不多，且也不利于购买者在全国各村自己的平台上去寻找所需土地。为此，课题组认为，可以借用县市公共资源交易中心已经建成的较为完善的信息发布平台，直接发布农村集体经营性建设用地入市信息，这样，让土地交易信息相对较集中，有利于信息传播，也有利于土地需求者较全面地了解供地信息，实现供需双方信息均等，有利于市场的健康发展。