土地具有某些一般商品或资产的属性，但从本质上看，土地完全不同于一般的商品或资产。1999年联合国粮农组织和环境规划署在总结了世界各国对土地的认识和开发利用的经验教训后，在《土地的未来》一书中归纳出了土地的十大功能。在这十大功能中，商品或资产属性只占全部土地属性的十分之一。位置的固定性、供给的无弹性、资源的有限性、利用的外部性、资产的巨额性、开发的整体性、需求的诱致性、生存的基础性、生产的根基性、生态的广泛性、文化的情感性等，都是与一般的商品或资产完全不相同的。不少国家土地制度改革之所以失败，就是将土地制度改革混同于一般的商品制度改革。上文所述的菲律宾、印度、巴西、墨西哥等国家土地制度改革之所以失败，就是没有充分考虑到土地与一般商品或资产的本质性区别。美国在这方面也有沉痛的失败教训，并为此付出了高昂的代价。美国的西部土地大开发就是其中的典型案例。在早期，美国的价值观念和信仰完全以私有化和市场为最高准则，在推进西部大开发中也不例外。1862年美国林肯政府颁布《宅地法》，把大量公有土地无偿分配或低价出售给私人，在市场的驱动下大批移民涌入大平原，对西部草原进行了迅速的开发。自1863年1月到1890年大平原被移民住满只花了27年时间。由于长期存在着大量的所谓“自由土地”，农民实行原始的、轮荒耕作制，掠夺式的土地经营几乎贯穿于整个美国土地开发历史。第一次世界大战中，破坏达到了高峰。1934年5月11日起，美国发生了震惊世界的一连串“黑风暴”，弥漫的风沙遮天蔽日，受到不同程度风蚀的土地到处可见。“黑风暴”波及美国本土27个州，占整个国家面积的75％，成千上万的人被赶出家园。据当时的专家估计，除大平原麦地上3亿多吨肥沃表土全部丧失外，密西西比河每年把4亿吨土壤冲进了墨西哥湾。这是美国有史以来土地资源遭到破坏的最严重后果。美国全国土壤侵蚀调查发现，独立战争时期，美国平均表土大约9英寸厚，1935年只有大约6英寸，在不到200年的时间里，损失了大约三分之一的表土。其中大部分表土的损失是在西部大开发期间发生的。美国的研究部门在有关地区设置了上百个观测站，通过调查研究，人们发现“黑风暴”是人类自己造成的，是由于在西部的开发中，对土地毁灭性的开发利用，改变了土地生态系统的结构和功能，使生态平衡遭到破坏，诱发出自然的惩罚（严金明，2002）。
美国学者Erik P.Eckholm曾描述过：一个索马里的牧人把他的畜群不断扩大导致草地过度放牧，他的牛消瘦了，最终沙丘埋没了牧场。巴基斯坦北部的一个农民，为了获取粮食，砍光山坡上的树木种植小麦，导致汹涌的洪水冲毁了下游的农田。印度尼西亚的一个农民则烧毁了山上茂盛的树林进行播种，山上的泥土冲刷到山下，堵塞了灌溉渠道，使下游农田的水稻减产。如果说，个人会基于自身利益最大化而不假思索地使用公共资源，是因为他们不需要对公共资源枯竭的后果承担单独责任的话，那么个人同样也会因为使自己的财产发挥效益最大化而对公共资源造成损害，区别在于前一种损害是直接的，而后一种损害是间接和隐性的。诸如此类严重的土地利用负外部性，与一般的商品或资产是完全不相同的。参照黎伟聪的分类，可将土地利用的负外部性分成4种类型：（1）生产对生产所产生的负外部性，例如一个工厂的开发会造成附近交通的拥挤，也会增加其他工业企业的运输成本；（2）生产对消费所产生的负外部性，例如一个工厂的开发会造成空气污染，降低附近居民的舒适性；（3）消费对消费所产生的负外部性，例如一幢与附近景观格局不协调的建筑物，会给附近居民带来厌恶感；（4）消费对生产所产生的负外部性，例如对城市住宅、交通道路和公园的过度消费，会导致优质耕地减少，使农民的收入变得越来越低。因此，如果将土地混同于一般的商品或资产，相信土地市场可以无条件地起到优化配置土地资源的决定性作用，把土地市场等同于其他商品要素市场，必然会导致制度改革的失败，并为此付出难以挽回的历史代价，上述提及的菲律宾、印度、墨西哥如此，美国也不例外。(www.xing528.com)
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