土地市场特殊性及其约束因素

作为经济发展的重要因素，土地资源肯定是存在着市场的，市场也应当在土地资源配置中发挥作用。可是，土地资源是保障人类生存和生活的载体，与一般性资源相比，土地资源不可再生并且利用往往具有不可逆性。由于没有新的土地再生，土地资源利用不是多次重复试验可以试错，然后根据结果来调整新增土地的利用策略，人类仅能在有限的土地资源中重新调整。然而土地资源利用一旦发生，往往是不可逆的或者会耗费大量成本，特别是将生态用地和农用地进行开发建设后，就更加难以恢复原状了。高外部性、高度异质性和用途专用性、不可再生性和不可逆性，是土地资源区别于一般性资源的重要特征，这些特征会强烈影响到土地资源的配置方式。

到目前为止，还很难给土地市场下一个各方都能接受的定义。本研究对土地市场的定义是：土地市场是土地这种特殊商品在流通中发生的各种经济关系的总和。土地市场的特殊性就在于土地这一商品的特殊性，即：土地是一种高度稀缺的资源性商品，是一种利用上具有高度外部性的商品，是一种不可移动的高度异质性的商品，是一种非消耗性的不断增值的商品，是一种非经常性让渡和巨额交易的专用性商品。在人类社会发展的阶段上，人们对土地的认知重点不尽相同，农业社会关注土地的肥力，工业社会关注土地的区位，后工业社会则关注土地的环境。结合当今世界和中国土地市场的最新发展，可以从以下几个方面进一步认识土地市场的内涵。

第一，土地市场是一种资源性生产要素市场。以土地为代表的自然资源要素，是社会生产中不可缺少的物质要素。土地等自然资源作为生产要素，与人类需求的无限性相比，永远是稀缺的。随着生产力水平的提高，土地的稀缺性日益突出。由此，土地等自然资源在规划的约束下进入市场交易，通过价格机制协调人们在土地利用中的矛盾和冲突，是一种历史选择。

第二，土地市场是一种具有高度外部性的市场。土地资源利用具有高度的外部性，包括正的外部性和负的外部性。土地市场作为土地资源配置的一种方式和机制，是对土地资源利用质和量的一种规定性，自然而然就内生或衍生出外部性的问题。按照市场结构将某一地块配置用作钢铁厂或其他重工业用途，必然会对周围的土地资源配置产生外部性，也就是所谓的“邻避效应”。公共设施和基础设施等其他用地的配置也不例外，这是土地市场与一般商品市场的本质区别之一。

第三，土地市场是一种产权市场。在人类文明史上，随着社会生产力的发展，土地从无主、自由利用状态演变到进入市场交易，这个历史过程同时就是土地产权的界定和让渡过程。土地进入市场交易，意味着土地已经从自然资源转换为经济活动主体的财产。在土地市场上，从交易活动的表面现象看是土地本身的交易，而实质则是土地权利的交易。

第四，土地市场是一种以不动产为表征的产品市场。这一方面是因为土地位置的固定性，属于不动产；另一方面，土地总是与其地上建筑物、附着物一并交易，特别是在现代社会，原始状态的未开发土地几乎不存在了，土地总是与人类的劳动结合在一起，以劳动产品的形态加入社会生活。在当代中国，房地产已经成为人民群众的基本消费品和主要投资品，成为中国产品市场的重要组成部分。国际上，几乎所有国家土地市场与房产市场总是有机结合在一起，土地市场已经隐形于不动产市场中，统称为不动产市场（Real Estate Market）。也就是说，在当今社会，地产市场和房产市场的分离是偶然的，而结合在一起则是常态。

第五，土地市场是一种与金融市场深度结合的资本市场。在现代社会，随着信用和金融关系的发达，不动产市场开始与金融市场深度结合，土地市场中不仅有实物形态的土地、房产，而且还出现了证券形态的土地，如土地股票、土地债券、房地产信托基金等有价证券。不动产证券化是把流动性较低的、非证券形态的房地产直接投资转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，是在不动产市场成熟并稳定发展之后向更高阶段发展的产物。房地产证券化作为一种全新的金融创新工具，是国际不动产市场和金融市场深度结合的一个重要趋势。

总之，一方面，土地作为自然、经济和社会的综合体，土地市场必然是一个具有多层次、多面性的市场形态，从不同角度观测，土地市场的内涵呈现出不同的景象；另一方面，由于土地在社会生活中的不可或缺和高度关联性，随着生产力的发展和社会的进步，土地市场的具体形态和内涵又必然会历史地变化着，不断地被赋予新的内容。应该看到，土地市场是不同于资本、劳动、技术等的一种特殊要素市场，不能用认识资本、劳动、技术市场的眼光看待土地市场，更不能用建设资本、劳动、技术市场的办法建设土地市场。与一般性资源的市场相比，土地市场作为交易平台受到的外部约束更大，作为配置手段单独发挥的作用更小。这些约束包括空间约束、数量约束、用途约束和其他制度约束。

1.空间约束(www.xing528.com)

因为土地资源的高度异质性和用途专用性，不同的土地天然就具有不同的景观、生态、农业生产等禀赋，并且这些功能与土地的经济功能相比，高度依赖于数以万年形成的土地资源禀赋，并且由于不可逆性的存在，这些土地一旦被开发建设就难以恢复原状了。因此，能够用于开发建设的土地供给在空间上往往是受限的，应当在空间上避开在政治、生态、景观、农业生产等方面具有专用性功能的土地。在实践中，几乎各个国家都出台了相应的空间规划，将不得用于开发建设的空间划定出来。

2.数量约束

土地资源可以被认为是最重要的自然资源，同时具有不可再生性和不可逆性，因此对其开发建设往往是比较谨慎的。除了受到空间约束，还往往受到数量约束，比如国内外普遍存在的是总体规划中确定了近期、远期最大的可利用空间或者是一些城市划定了城市增长边界，这些都是对土地供给数量的约束。中国在数量控制上更为严格，新增建设用地指标由上至下层层分解，每个行政区域每年可新增开发建设的土地规模被严格地按计划使用。

3.用途约束

即便拟用于开发建设的土地满足了空间约束和数量约束的要求，土地应当如何利用也不是随心所欲的。由于土地的开发建设具有高度外部性，因此完全按照市场价格信息决定土地利用难免无法控制负外部性和提供足够的公共物品。为此，国际惯例是在土地开发建设行为发生之前，就存在一个对土地的划分规划方案，对每个地块的用途、容积率、控制高度、绿地率等内容做出事先安排，经过批准后的规划方案在一定时期内保持法定权威性，土地的开发建设必须按规划实施。

4.其他制度约束

除了空间约束、数量约束和用途约束，土地市场中的供给方和需求方有时候还面临着其他制度约束，比如对土地开发时间进度有时候也不是由产权人自由决策，长期闲置的土地可能会被收回，等等。总的来说，土地市场受到的约束比大部分要素市场都多，特别是空间、数量和用途约束并不是某个特定国家和地区的特色，已然成为国际惯例。

在世界上的绝大多数国家和地区，土地资源的配置从来都不是仅仅由市场决定的，而首先都是由规划决定的。规划决定了每一块土地资源的利用方式、开发强度、开发结构和用途转变条件。除了规划的约束，即便在实行土地私有制的国家和地区，对土地的使用也有严格的程序审批规定，从来不是“谁的土地谁做主”。在日本，每一个市町村都设有以农民为主体的农业委员会，农村土地的买卖、租赁以及农地转为非农建设用地等事宜，都须经农业委员会审议通过后才能进行。这些限制的主要目的，就是保持农村社会结构的稳定（陈锡文，2016）。