作为地球进化的结果，土地不是可以无限生产的劳动产品，其主体价值完全不同于一般的商品。1999年，联合国粮农组织和环境规划署在《土地的未来》一书中指出了土地的十大功能，主要包括：（1）为个人、群体或社会储存财富；（2）生产人类食物、纤维、燃料或其他生物物质；（3）植物、动物和微生物的栖息地；（4）是全球能量平衡和全球水文循环中的共同决定因素，为温室气体提供一个源和一个接收器；（5）调节地表水和地下水的储存和流动；（6）人类使用的矿物和原料的储存场所；（7）化学污染物的缓冲器、过滤器或调节器；（8）提供居住、工业和娱乐空间；（9）保存历史或史前记录（化石、过去的气候证据、考古遗迹等）；（10）促进或制约动物、植物和人类在区域间的迁徙。可见，用一般商品经济的理论来安排土地制度，是违背土地内在规律的，其特殊性在本研究报告“土地与土地制度改革的特殊性”一章中还有更详细的讨论。事实上，土地是精密镶嵌和互补互动的共生系统，自然界通过生物小循环和地质大循环创造了土地的生命有机循环系统和生物圈的“自创生”系统，有着严格的“共生之道”和“运动规则”，是不能随意分割和分配的。美索不达米亚文明、玛雅文明、哈巴拉文明的毁灭，以及当下的沙漠化、荒漠化、水土流失、水源断绝、物种灭绝、地球变暖、灾害气候频发等，都与人为地割裂和违背这种共生之道有关。土地的公有制更能依循这种共生之道，更有利于人类共享土地这一生命平台，更有利于共享土地财富。土地作为人类安身立命之本，其公共性是与生俱来的，土地公有制只是人类对土地占有和使用方式的经验总结而非理性建构。因为在世界的原初状态下，土地就是所有生命共同享有和共同使用的，土地公有制是对历史经验的总结并加以理性修正的结果。
随着人口的增多、集聚以及人类活动方式的改变，土地的公共性还在不断扩展（刘尚希，2015）。不管是在实行土地公有制的国家还是实行土地私有制的国家，土地的公共属性是自然存在的。在世界范围内，无论采用何种产权所有制，基于公共性的土地用途管制都是国家治理体系中的重要内容。比如在实行土地私有制的美国，自1926年联邦法院对Ambler公司起诉俄亥俄州欧几里得村的判决结果正式确立土地分区制度的法律正当性以来，经历近百年的改革发展，美国土地用途管制逐渐形成了联邦、州以及县、市、镇等各级政府共同参与的复杂体系，甚至对单个建筑的最低占地面积、容积率、空地比例等都有严格限制（邵挺，2016）。可以说，土地作为重要的生产要素，同时也是经济社会主体重要的资源和资产，不可能完全交由市场来自由调节，也不能由私主体完全自治。保护土地的公共性，意味着需要通过法律以及政策对私人土地的使用进行限制，即使在实行土地私有制的国家也不例外。(www.xing528.com)
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