1996年4月，张江高科应运而生，在上海证券交易所挂牌上市。作为张江高科技园区的开发运营商之一，作为张江集团对接资本市场的投融资窗口，其目标任务就是把海内外高科技企业引进园区，使之成为全国最具竞争力，乃至世界一流的高科技产业园区，其手中的资源就是等待开发的土地——产业地产。
张江高科问世后，招商引资正式提上议事日程。全新的领域，没有独立完整的职能部门，谈不上什么业务理念，一切在探索中前行。
好在有张江集团领路先行，在大股东张江集团全力支持下，各项工作紧锣密鼓地进行。向各国驻上海领事馆，向市外资委、商委推介园区，呼唤海外企业前来投资落户。
这些方法在今天看来有点老旧，但在当年没有第三方中介机构参与帮助的情况下，如此行事不失为是一条行之有效的办法。
据《新民晚报》1997年6月3日报道：在网络上查询张江高科的客户由上年每天几十次增加到今年每天近500次，世界排名前500强的大公司，有70%通过网络“拜访”过张江。
很快，第一波海内外高科技大企业纷至沓来。
1996年8月，国家科委、卫生部、医药管理局和上海市政府共同开发建设的国家生物医药科技产业基地落户张江。1997年7月，浦东软件园启动建设。1998年10月，首个国家研发中心——人类基因组（南方）中心在张江宣告成立。接着，美敦力、奈明科、宝钢软件园、三共医药、勃林格殷格翰、德国中心、（天津）天力士、绿谷等项目接踵而至。仅仅两年多时间，有实力、有影响的一批中外高科技企业陆续入驻园区。
此时的招商引资形式简单明了：你给钱，我卖地。买了地，客户自行设计建设楼宇。初始阶段的这一做法称作土地招商，有人喻之为卖“面粉”。
1999年8月，上海市委、市政府作出“聚焦张江”的战略决策，举全市之力推进张江园区开发建设，使之成为上海乃至中国技术创新的样板和高科技产业的龙头，探索的脚步随即加快向前迈进。
“聚焦张江”似平地一声春雷，张江人备受鼓舞。此前他们已心生焦虑，感受到竞争的压迫。南有深圳高科紧追不舍，北有中关村渐行渐远，屈居中游的张江若不面向全国、面向世界，迅速集聚一批高水平、高能级的人才和企业，将难上层次、难树品牌。
“聚焦张江”，市、区两级政府特别给力。园区规划面积从17平方公里扩展到25平方公里，市领导明确要求：“张江要成为‘特而又特’的政策区”。“要转变思维定式，打破一切条条框框，凡文件、政策、法律、法规没有明文禁止的都可以在张江先试行。”由此“一门式”服务、特事特办、一揽子决策等创新举措相继出台。
挟着“聚焦张江”的强劲东风，张江人发出了激情呼喊：
“北有中关村，南有张江园”——那是对远行目标的挑战与追赶；
“背着书包进来，开着宝马出去”——那是对心怀梦想者的呼唤与激励；
“鼓励成功，宽容失败”——那是对创业者的理解与宽慰。
张江集团赴美举行推介会和人才招聘会，场面异常火爆。在硅谷中心会议厅举行的招聘会有上千人参加，另有几百人在会议厅外挤不进去，有人连夜驱车十几个小时赶来，招聘人数和应聘人数之比创下1∶50的惊人纪录。
有声与无声的呼唤中，园区迎来了第二波进驻高潮。相对于前一波以大企业为主，这一波多是中小企业和“海归”学子。据权威数据统计，新千年前后，留学生回国创业的80%选择了上海，回上海创业的80%选择了张江。
客户群的变化，给张江高科的招商引资带来了难题。继续卖地？中小企业不需要也买不起地，他们需要的是现成的房子，1000、500、300、100、50平方米，或买或租，搬进去就能研发试验、生产办公。背着书包的“海归”除了脑中翻腾的“梦想”，两手空空，买不起地、买不起房，他们需要的是一个暂时能放下电脑桌的空间，先求安身创业，后图创新崛起。适时而变，卖土地改为造楼卖房，这便是房产招商，有人喻之为是卖“面包”。
针对不同客户需求，张江高科拉开了房产开发建设的大幕。
建筑工地日复一日地发出轰鸣声，空气中仿佛飘浮着一种紧迫感。美观实用的标准厂房，多姿多态的孵化楼，堪比硅谷园区形态范例的低密度SOHO小楼，舒适方便的人才公寓，挺拔气派的张江大厦……形态各异、高低不一的一幢幢楼宇拔地而起。
张江创新园水景(www.xing528.com)
散落于各楼宇之间的是餐饮超市、休闲娱乐、商务酒楼和会展中心等配套设施。背着书包、提着电脑住进其中任何一座楼宇，你无需为吃喝拉撒睡等生活杂事费心劳力，可以尽可能集中精力用于研发生产，早日让梦想成真。
这一时期，张江高科成为园区拥有房产面积最大的开发主体，仅在园区最核心的1平方公里内就建造各类房产15万平方米，引进400多家中小企业，2000多名“海归”和内地学子入园创业。前后两本《张江十年》收录了媒体报道这方面的一些人和事，现摘录如下：
软件园。
一间50平方米的房间，4张规格不一的旧办公桌放着4台电脑。大学生余波、叶军平、黄选峰、刘云军，一个来自四川，两个来自陕西，一个来自北京，在这里“孵化”自己的企业。没有装修过的毛坯房，与主人一样朴实无华，水泥地白粉墙，一块蓝布拉着代替窗帘，矮柜凌乱地堆放着塑料饭盒、洗衣粉和抹布。余波笑着对记者说：“在这里，除了我们四个人脑子里的创意是新的外，其余都是旧的。我们是两手空空，背着书包到张江创业。”
2003年4月，张江技创区海外创新园建成
创新园。
尚未毕业的硕士研究生傅章强，将自己的一篇被评为优秀的硕士论文变成了用于中小企业生产管理的软件产品，三四个人办起了比特公司，仅仅一年产值就达到数百万元，成为进驻园中的第一家企业。谈及创业的第二春，他信心十足地表示，产值将能超过1000万元。
筑巢引凤，富有想象力、创造激情和冒险精神的人才从海内外汇聚而来，园区如同一个大“孵化器”，孵化创业，孵化创新，孵化神话传奇。
2001年，武平博士带着他的团队从硅谷来到园区，创办展讯通信股份有限公司，致力于无线通信及多媒体终端核心芯片、专用软件和参考设计平台的开发，为终端制造商及产业链其他环节提供高集成度、高稳定性、功能强大的产品和产品方案。凭借美好的发展前景，园区先是免费提供空间场地，继之低租金出租研发大楼，再则根据不同时期需要配置相关资源，展讯通信一路高奏凯歌。
——2003年4月，首颗GSM／GPRS（2．5G）多媒体基带一体化单芯片研发成功，用两年时间完成了国外通常要5年才能完成的研发。
——2004年4月，2．5G芯片实现量产，首颗TD—SCDMA／GSM双模基地单芯片研发成功，做出了样片和收款TD样机。
——2006年10月，第1000万颗芯片下线，两个月后展讯通信全球研发中心在园区落成。
——2007年6月，成功在纳斯达克上市“中国3G概念第一股”。
——2010年2月，成为国内第一家营收过3亿美金的芯片设计公司，发布全球第一款40NM的TD芯片。
……
从草创期免费用房，到如今拥有集研发、公寓、酒店、康体等在内的展讯中心，武平及其团队创造出一个接一个的神话般奇迹。
无法确切地说出是哪一天，武平感慨地对人说：除了没有山，这里真像硅谷。这是一个创业成功者从心底发出的对园区的赞叹。
中小企业和年轻学子在园区寻找到落脚之地，迈开了创业的脚步，中药制药工程中心、人类基因组（南方）中心、中芯国际等高科技大企业，以及京沪高校产学研基地，以著名学科带头人陈竺等命名的研究中心，同样因为觅到了合适楼宇而空降园区，安营扎寨，谋求更大的发展。
中芯国际是集成电路制造领域的拔尖企业，“掌门人”是来自美国得克萨斯州的电子工程学博士张汝京，他曾在全球5个地区负责规划并组建过10座半导体厂。受大陆改革开放的吸引，张汝京回国打拼，一期投资15亿美元，建设两条大规模集成电路芯片生产线，为此曾到中国香港、北京、深圳、无锡考察选址，最后敲定张江园区。张江高科不仅为中芯国际项目提供了土地，而且参与了项目投资，成为中芯国际的股东。他不无感慨地说：“选择上海，选择张江，最主要原因是他们动作快，决策果断。”曾担任张江高科总经理的陆怡皓对当年的中芯国际股权分置谈判记忆犹新，那是2003年年初，中国大地上正肆虐一种叫作SARS的可怕病毒，大众一片惶恐，正是这个特殊的时间节点，使得他必须在那个时候出差，去往中国香港的飞机上没有几个人，大家都戴着口罩，却不知道管不管用，虽然很多人都慑于非典而不敢出门一步，事关公司核心利益的谈判还是在勇敢的张江人的不懈努力下得以顺利进行。提起这段往事，陆怡皓依然兴奋和激动，更有对当年那些参与谈判工作同事的由衷钦佩。
“聚焦张江”，有太多的自豪，太多的骄傲，使张江高科的土地科技“含金”量大大提升，招商引资，从“聚焦”前卖“面粉”到“聚焦”后卖“面包”，不仅仅是形式与做法不同，更是对产业地产产品认识的一次升华，也是张江高科服务招商的一次飞跃。
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