张江高科：产业地产 如明珠闪耀

在张江高科20年的发展历程中，产业地产的开发建设一直是她的主打产品和经营载体。有几个比较成功的项目，如张江大厦、创新园、礼德国际、SOHO三期、盛银广场等。这些项目在张江高科的地产开发中如耀眼的明珠，散发出它们独特的光彩。

张江大厦是一幢18层的甲级办公楼，现主持公司产业地产事业部的陈国俊就在8楼的会议室接受我的采访。陈国俊当初是张江大厦的项目经理。他告诉我，张江大厦当时由德国AS＆P建筑设计公司精心设计，秉承人与自然和谐统一的现代设计理念。在建筑设计上，在国内首次采用了独一无二的可呼吸式、自由开启的双层玻璃幕墙，双层玻璃之间的间距达60厘米。整座大楼具备空气灭菌系统，并每两层设有空中花园。为适合世界高科技企业、营运中心及跨国公司等入驻，张江大厦内部还配备了先进的智能化楼宇管理系统。张江大厦办公楼为4—18层，1—3层为商务配套裙房。项目的占地面积大，标准层面积1800—2000平方米，可以分割。大堂有大理石作为地坪、铝板墙面、石膏装饰吊顶。建筑密度低，绿化率高，环境十分幽雅。

2002年，张江大厦（原名：张江高科技园区管理中心）破土动工

陈国俊提到，张江高科当初成立了一个张江管理中心有限公司来负责建造这个项目。他于2001年到张江高科。这个张江大厦，就是由他负责带领现场管理团队做项目的管理。他记得当初来张江高科时，还没有通地铁，所有的员工都要乘车到龙阳路站，再换乘大桥线路公交车过来上班。每天上下班，来回路上都要两个多小时。很多年轻的员工，从大学毕业后来到张江，和张江高科共同成长十几年，从培训到深造，从恋爱到结婚，从青涩到成熟，都是在张江完成。作为张江高科人，他们青春的血液已经融入了张江这片土地；作为张江高科人，陈国俊对于这座5A级可呼吸双层玻璃幕墙、绿色生态办公建筑的张江大厦充满自豪，因为这座大厦是他在张江高科青春成长的见证，也成为他从事项目工程管理工作的一个亮点。

樊昭华做的一个项目是张江创新园。这个项目是新型总部园区的典范。位于高科技产业区和技术创新区交界处，地块编号为A2-12，基地面积为50000平方米。开发建设共投入约3．9亿元人民币，不包括土地费用4668万元，全部通过自筹建设。那时候，只有土地，没有钱。这块地块原来是做厂房的，旁边有仓储，左右邻居都是工厂。可是，后来为什么做办公呢？说来话长。樊昭华介绍说：这块土地原项目的建筑指标是7．5万平方米，容积率小于1．5，所以造的都是矮的房子。创新园南边是一期，都是小楼，北边是二期，原设计也是小楼。最小的独栋楼层面积只有300平方米左右。那是一些初创成功的小企业买下来的，像私家别墅一样，也有些挂靠在大企业下面的小企业，他们也很喜欢这样小面积的办公楼，为了客户需求，张江高科就造了一批这样的办公楼。后来，为引进IBM和杜邦等大公司，公司领导提出对原建筑工程规划设计的容积率进行调整，张江管委会支持并同意把容积率提高到1．95，公司就在其余的空地上造高的办公楼了。这样，原先一期矮的房子和二期高的房子，高矮对比非常明显。整个园区就会显得失去平衡和比例。怎么办呢？于是，公司找中国台湾的建筑设计师重新改造了大楼的外立面。现在你如果过去看，你会发现小房子都是大窗户，而高的楼房外墙面呈横向线条，这样就显得大房子不大、小房子不小了。经过多方面的景观改造，张江高科就把小区的风貌改得更加和谐了，在视觉上有了平衡感。

樊昭华是2001年到张江高科的。张江创新园于2005年7月开工，IBM亚太地区总部和杜邦中国研发总部两个国际大型企业的研发机构也就坐落其间。张江高科为它们量身定制研发楼宇。杜邦公司有一个产品，是一种夹胶玻璃，中间是膜，上面有杜邦的字样。他们希望能做到他们租借的大楼里。樊绍华的团队觉得对于整个创新园物业的外观会产生影响，而且成本不低，所以开始是拒绝他们的要求的。因为中国杜邦研发总部没有用自己的产品，杜邦觉得遗憾，就反复地提出这个要求。张江高科就告诉他们，如果这样做，就打破了建筑整体的协调性。但是，他们还是坚持要把那种夹膜做进墙面里。张江高科反复地考虑，最后采取了一种两全其美的办法，就是在大楼北面的入口处做了一整面墙壁，采用了杜邦公司的夹膜产品，非常引人注目。所有到杜邦的来宾，都能看到玻璃上有“杜邦”这两个字，这样的结果，杜邦的老板就非常满意，称赞中国杜邦研发总部造得比美国总部还好。

2006年，张江创新园（北区）施工现场

IBM公司就在杜邦的旁边，他们则没有杜邦这样的要求，他们只是一次性提出，要把电梯造在办公区域的中间。虽然，张江高科是按照他们的要求去做了。但是，电梯在办公区中间，如果20年后，IBM公司不租这幢大楼了呢？“如果租给别人，那还得重新改建这些房子。我们还得做很多走廊，把电梯隔开来，这也是件麻烦事”，樊昭华说。

那个阶段，也恰是中国产业地产开发的探索期，从中也能反映出中国产业地产不断进取、不断提升的缩影。后来，张江高科逐渐摸索出一些更好的办法和门道，来更好地设计房子，满足不同客户的需求。比如说四期标房的厂房设计，由国外西门子设计公司出方案，再由国内设计院设计施工图，这个房子可以大小空间自由组合，到现在一直有客户租借着，出租率很高，很受市场的欢迎。

位于张江创新园的杜邦中国研发总部

“其实，现在的厂房和研发办公楼很接近。”樊昭华说，“21世纪，什么样的厂房才是厂房？有时候你也会很费解。现代化的厂房，对于排污没有很高的要求，也很节能，看上去也不是纯办公，也不是纯厂房，简直就像非办公、非厂房。我们造出来的这种研发办公楼，是复合式建筑，看上去不一定漂亮，但是很实用，很方便。这个办公楼四面都是窗，窗子外面是平台，平台不是很宽，否则会挡掉自然光。那个平台是钢制的，如果用水泥平台，就要算一半的面积，而这种钢制平台是可以不算面积的。设计师还设计了必要的逃生通道。墙壁外面用的是船用油漆，也可以不生锈。”(www.xing528.com)

丁肖文也是一位项目经理，他于2002年到张江，负责的第一个项目就是创业园。那是别墅办公的项目，最大的有6000多平方米，最高的有4层，都是些中型公司总部来租借。他们把这些房子设计成灵活的组合，在大楼的两面都有门。办公楼对于施工是有一定的要求的，得考虑楼板的承重，包括建筑的平面要求，以及配套要求、污水处理。每次换一个客户，新的客户又会给你提出新的要求，客户群体多种多样，有的是做医药的，有的是从事电子芯片的，涉及的范围很广，面对不同的客户群体，面对他们不同的需求，造出来的房子必须有适用性。心里要想着客户，这样才会考虑到客户的多样性要求。

张江高科四标二期厂房

后来，丁肖文还负责了盛银广场项目。该项目在集电港B区，玻璃幕墙结构，外观很漂亮。建成后就被一家很大的地产投资运营商整体收购，整个小区的环境也很漂亮，两幢大楼加三幢小楼。

沈羽负责的是礼德国际项目。这是一个经美国LEED国际绿色建筑认证体系指导并论证的项目。该项目位于张江集电港四期东块。项目于2009年开工，2013年竣工。2007年年初，一些外国企业领导到张江集成电路产业区考察，介绍了美国LEED绿色建筑专业评委会在推广新的建筑产品，公司商议决定尝试采用LEED标准做一个项目，并把这个项目取名礼德国际，同时决定邀请美国LEED绿色建筑专业评委会进行体系论证和指导。项目启动时，美国专家很重视，他们把这个项目视为张江园区标志性的绿色建筑。

美国LEED绿色建筑认证是美国绿色建筑委员会建立并推行的“绿色建筑评估体系”。LEED主要为建筑及社区提供第三方的认证。建筑或社区若在节能、节水、减少二氧化碳排放、提高室内生活品质等建筑的评价指标体系、材质及节能方面有突出的性能，则有机会获得LEED的认证。LEED论证工程师全世界也只有50人左右，要求非常高。

2013年，上海首个LEED铂金级建筑——礼德国际建成

LEED认证标准尤其注重提高资源利用率，减少碳排放，关注环境和健康问题，反映地方特性等方面。例如，大楼门口有公共汽车站，就会加一分；有自行车位，加分；有雨水收集系统，加分；收集的雨水用来浇花、洗车，加分；汽车停车位过多，扣分；没有太阳能装置，扣分……但是，正是有这些详细严格的要求，才使LEED国际的建造更加趋向完美。

美国LEED认证全过程均通过网络完成，主要包含GBCI官网注册，下载模板准备申报材料，网上上传申报材料，GBCI提出初审意见，修改补充提交复审，最终审核意见，公示并颁发证书、奖牌等复杂的程序。

这个项目一开始最早是1．0的版本，2009年已经是2．0版本了，2010年升级到3．0版本了，到现在已经是4．0版本了。礼德国际这个项目最后在LEED国际的评选中还是参照2．0版本去评的。

这个项目于2015年12月刚通过最后认证。这也算是张江高科产业地产开发历史上一件值得庆祝的事。也正是在12月份，目前国内最大的芯片制造公司——中芯国际总部看中了礼德国际的1号楼，为我们获得LEED国际标准认证送上一份厚礼。