张江高科：从慢速到快速发展的商业转型

采访张江高科的副总经理顾学励是一个愉快的过程。顾学励已年近六十，他是一个把壮年的时光都献给这片土地的老张江，他对张江高科的历史如数家珍，从他侃侃而谈中，可以看出他对张江的无限热爱和深情。

他指出，张江高科的地产开发，是一个慢—快—慢—转的过程。

2000年，创业公寓打桩场景

张江园区成立于1992年。1990年，浦东开发开放。1992年，邓小平同志视察南方，当年的中共十四大确立了上海“一个龙头、三个中心”的国家战略地位，即以浦东开发开放为龙头，把上海建设成为经济、金融、贸易中心，从而带动长江经济带实现跨越式发展。自此，浦东新区这块位于黄浦江和长江入海口交汇处的面积达552平方公里的土地，开始如中国改革开放的总设计师邓小平所期待的：“可以面向全世界”。在这样的大背景下，张江科技园应运而生。当时，中国希望上海浦东成为对外交流的窗口，而张江就是其“发展高科技，实现产业化”的集聚区。走创新创业的途径，努力探索出一条符合高新技术产业开发区自身历史发展要求的特色之路，张江高科技园区以引领、创新、激情的精神奔跑了二十多年。

1992—1998年，由于产业地产还没有开始兴起，张江开发公司深感资金短缺，发展速度缓慢，于是，1996年发起将张江高科上市，通过资本市场筹措资金，靠出让土地和委托开发来从事地产业务。当初，园区的开发将土地严格划分为科技产业区、商住区、科研教育区和居住区，这一时期，张江引进客户的形式以土地转让为主，如联信、松下、罗氏这类企业的大、中型项目，有着很强的自我服务架构与能力，从交通到餐饮，甚至住宿都能自行解决，而园区开发商重点要完成的往往是大市政设施方面的配套诉求。在那几年时间，张江高科上市后转让的几个土地项目，其中商住区土地和银泰公司合作，一块土地转让给汤臣公司，一块地卖给胡姬花园，还有一块地卖给德国中心，三块地加起来有20多万平方米，那时候公司只有4个部门，即会计室、办公室、投资部和市场营销部。当时，政府通过“土地批租权”将土地和资金注入到国有开发公司，浦东开发区的几个开发公司都借助“土地空转”模式得以启动，这种模式成为推动浦东开发开放、经济增长或者财富增长的“核反应堆”。

1999年，上海市政府举全市之力“聚焦张江”，随着张江原来的高级商务住宅区规划修改为以创新孵化为主题功能的技术创新区，张江的产业功能开始凸显，尤其是在专注于研发创新方面，得到了跨越式发展。张江的产业地产开发也跟随信息技术产业转移的发展机遇和上海房地产市场的走强，逐步进入了一种炽热的快速发展时期。同时，随着聚焦张江的深入，大量中小型的创业项目和海归创业者开始纷纷涌入张江技术创新区和各产业聚集区。

2000年，张江高科逐步感觉到，与其转让土地，不如自己盖了房子出租出售，其收益会更加好。这是一个类似于选择自己“产棉花”“产布匹”还是“产衬衫”的问题。同样一块土地，到底是完成七通一平后转让，还是建造成房产后再租售更好呢？公司开始思考这个问题。这虽然是一个比喻，但是这个比喻，在大家的心里很形象、很深刻，也很实际。通过讨论，公司最终还是选择了“产衬衫”——建造产业发展所需要的各类物业产品，这是个更加盈利、更加有利于上市公司持续发展的商业模式。于是，2001年，张江高科开始做房产定制项目，为联想上海研发中心定制2．3万平方米办公楼等。

2002年，张江高科正式组建房地产事业部，明确以产业地产和产业投资为主的“两条腿走路”的方针。由此拉开了大规模建设的序幕，通过自己开发、量身定制、扩大招商、租售营销、商业配套，张江高科先后独立开发了三期标准厂房、张江大厦、SOHO二期、SOHO三期、四期孵化楼、四期标准厂房、创新园等项目。(www.xing528.com)

那几年，是一个发展迅猛的阶段，房产开发如同燃起的烈火点亮了张江园区的土地。

这一期间，根据上海市编制的《张江高科技园区商业发展规划》（2003—2010）所述，张江园区规划以“创业者、投资者、经营者、居民”为主要服务对象，构建集生活服务、商务服务、休闲服务为一体的新兴现代生活样板。在张江管委会的支持下，张江集团和张江高科先后在开发区实施了餐饮项目的改造和扩建，同时新建了张江高科站传奇广场、张江体育休闲中心、龙东商务酒店、技术创新区的商业配套等服务项目，有效地改善了园区商业服务设施的短缺问题，涌现了一批具有示范意义的区域商业服务项目和工业科技社区商业配套项目。

2002年8月，张江体育休闲中心开业

随着产业地产业务的不断发展，张江高科看到了策划、设计、建造、营销、服务、运营的工作环节越来越长，考虑到产业发展的生命周期、地产开发的专业分工，以及加强公司内控管理等问题，2005年，公司将房地产事业部又拆分成房产部和市场与客服部，同时把造价预算划给财务部。时任张江高科总经理的陆怡皓回顾时颇有感触，张江高科从提出“两条腿走路”（产业地产与产业投资）的经营思路，到确立一体两翼（以地产开发为主体，以产业投资和客户服务为两翼）的发展战略，还率先提出并打造“总部经济基地”的园中园。在当时大环境很好的情况下，张江高科人乘风借势，加速把产业地产做大做强，将娘胎里与生俱来的使命和任务完成得很出色，租金收入达4．5亿元，房产拥有量为75万平方米，出租房屋毛利率达到66%，日子过得顺风顺水。2008年，张江高科一度曾加速收购园区的优质资产，希望获取和积累更多的房产物业，到2010年，随着世界性产业转移的变化，以及上海土地和商务成本的上升，产业导入和经济增速都出现明显放缓，园区内工业和研发物业的空置率开始增加，公司适时调整房产开发速度，加大房产出售力度。

直至2014年，上海提出建设具有全球影响力的科技创新中心的目标，并启动深化的国资国企改革，张江高科又开始进入一个转型的过程。这时的中国经济进入中速增长期，大众创业、万众创新正成为带动制造业走出低谷的驱动力，整个产业地产市场物业出现过剩、增长减速。于是，作为肩负建设浦东张江科技城使命的三驾马车之一，张江高科开始了战略转型，力图通过2年布局，争取实现未来3年的中高速发展。2014年，公司重新组建产业地产事业部，把物业运营分离开来，把建设工程和销售又合并起来。并且确立3年的集中考核，尝试基金操盘模式，运用资本众筹概念，寻求放大投资空间。在企业发展的环节中，寻找新的获利空间。通过转让公益性资产，对外联合产业基金和社会基金，试图培养自己的GP团队。

在张江高科的历史上，有这样一组数据：2000年，张江高科持有物业总量达到20万平方米；2006年，持有物业总量为50万平方米；2008年，持有物业总量为80万平方米；2009年，持有物业总量为100万平方米；2010年，仅在建物业总量已达116万平方米。从这些数据上可以看出，张江高科不断变化着它的地缘气质，留下的不仅仅是一部产业地产的发展史，更是张江高科区域开发理念和品质提升的见证。