健全土地价值评估程序，优化您的投资风险

在土地征收的过程中，为达到在实现公共利益的同时维护农民的合法权益的目标，就必须对被征地农民予以公正的补偿。在按市场价值公正补偿的原则下，补偿中最为实质的部分则在于如何确定被征收土地的价值。

土地价值需要通过一定的手段方可确定，具体包括双方协商确定、按法定标准确定、由征收方和被征收方之外的主体按照第三方程序确定等。按照现行土地管理法的规定，当前我国的土地征收补偿标准是按照“产值倍数法”确定的，即土地征收补偿的总额为该土地平均年产值乘以一定的倍数。^[40]这一土地征收补偿标准所考虑的是保障农民生存权、使其生活水平不致因土地征收而降低等因素，与土地的实际市场价值并没有直接关系。但在制度发展的过程中，市场的因素也开始逐渐地融入补偿标准，如国土资源部《征地区片综合地价测算指导性意见（暂行）》规定，征地区片综合地价是“依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分区片并测算的征地综合补偿标准”，诸如“地类”“土地区位”“土地供求关系”等市场因素都在其中得到了一定体现，成为确定地价的考虑因素。

但总体上，目前的土地征收补偿标准并不是以土地的市场价值为基础的，因此饱受诟病。与实体性标准同样受到诟病的，是其确定的程序——当前的补偿标准是由作为征地方的政府确定的。对此，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》有着明确规定。^[41]这一确定程序尽管考虑到了公民的参与问题，^[42]但从根本上说，确定产值或地价的主体仍然是政府，它们拥有最后的决定权，公众的意见至多是参考性的。政府既是征收的主体，又是地价的确定者，既当“运动员”，又当“裁判员”。在这一现实之下，引入作为第三方程序的土地价值评估程序就具有了重要意义。(www.xing528.com)

土地价值评估程序指的是，由作为征收主体的政府和被征收主体的农民之外的第三方主体，按照一定规则对被征收土地的价值进行评估，以确定公正合理的征收补偿数额的一种程序。这一程序的功能在于，它是由作为土地征收当事人即政府和农民之外的第三方独立作出的评估，至少在理论上其评估结论更具公正性，更能为土地征收当事各方所接受，更有利于土地征收的顺利进行和公共利益的顺利实现，同时还有助于减少征地补偿纠纷的产生，促进社会的和谐发展。

在当前的制度背景之下，土地价值评估程序要真正发挥其功能，尚有以下几个问题要关注：首先，要保持土地评估机构的实质独立性。评估机构的独立性是评估程序作为公正的第三方程序的根本所在，若评估机构的独立性得不到保证，则整个评估程序也就失去了意义。为此，必须高度注意评估机构与当事人特别是政府与用地方的单方接触问题，避免评估机构成为政府与用地方的代言人。在实践中，目前存在的评估机构很多都是由所谓的“事业单位”转制而来的，它们与行政机关有着千丝万缕的联系。为保证评估机构的独立性，有必要使这些机构与行政机关完全脱钩，实现真正的市场化与独立化。其次，由于我国不存在土地买卖市场，土地所有权是不能转让的，能转让的是土地使用权，因此，所谓的土地市场价值很难与实行土地私有制国家的土地市场价值相提并论，确定土地市场价值的主要方法如“可比销售法”“总体收入法”“复制成本法”^[43]很难在我国的土地价值评估中直接加以运用。但这并不是说我国的土地市场价值就失去了可供参考的标准。比如说，可参考政府出让相近地段、相当等级土地的使用权的价格，确定相应土地的市场价值。最后，由于当前土地征收中的补偿标准很多都是由政府统一制定的，土地价值评估程序要发挥其功能，只能生存于现行制度的缝隙里。从评估对象上看，可能仅局限于政府尚未制定综合征地价或统一年产值的土地。这一空间不管是如何的狭小，它总是公正的土地价值评估程序赖以生长的空间和发展的起点。任何制度的发展都会经历一个过程，这个过程可能是漫长且艰辛的，但只要它是真正适应社会需要的，就能逐步成长。因此，作为第三方程序的土地价值评估程序应立足于现有制度空间，着眼于长远的发展，坚持自己的独立性与公正性，发挥其独特的作用，促进公共利益与个别利益的平衡，促进社会和谐稳定的发展。