件解析：法律与实践

基本案情：

1999年7月，宋某（系城镇居民）与某村村民牟某签订房屋买卖契约，双方约定由宋某购买牟某的住房及院落，总价1.5万元。按照当地农村交易习惯，上述房屋买卖协议由该村会计代书，村支书和村主任在契约书上签字见证。宋某在订立契约后当场交付了1.5万元购房款，牟某出具了购房款收条。宋某从第二天开始居住。2008年8月，由于发大水房屋被冲塌，宋某申请重建，村委会批准重建后的房屋由宋某居住。

2015年，该村实施旧村改造，宋某和村委会签订拆迁补偿协议后上述房屋被拆除。在安置补偿过程中，牟某提出异议，并向人民法院提起诉讼，请求确认其与宋某订立的购房契约无效。

处理结果：(www.xing528.com)

经审理，一、二审人民法院均判决购房协议因违反法律和国家政策而无效。宋某不服，向上一级人民法院申请再审。上一级法院经审查认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。涉案房屋买卖协议签订时，宋某并不是本村集体经济组织成员，并不具备受让房屋所在宅基地使用权的资格，购买房屋后亦未取得该村集体经济组织成员资格，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》规定：“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。”综上，涉案房屋买卖合同无效。宋某因房屋买卖合同无效造成的损失，可依法另行主张权利。宋某的再审申请不符合法律规定的情形，随后，法院裁定驳回宋某再审申请。

解析：

本案是一起城镇居民在农村购买宅基地的典型案例。我国法律政策严禁城镇居民到农村购买宅基地和住宅。1999年，《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。2004年，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）明确规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。2004年，《国土资源部印发〈关于加强农村宅基地管理的意见〉的通知》（国土资发〔2004〕234号）明确要求，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。2007年，《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。2008年，《中共中央　国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》（中发〔2008〕1号）规定，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民房屋或小产权房。另外，《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》（国土资发〔2008〕146号）、《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发〔2011〕178号）、《中央农村工作领导小组办公室、农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）、《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》（自然资发〔2020〕84号）等文件都规定，宅基地是农村村民的基本居住保障，严禁城镇居民到农村购买宅基地和住宅，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆；严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地；城镇居民购买农村住宅的，不得办理登记。