土地价格与商品住宅价格的回归分析：影响因素深度解析

本部分通过回归分析考察土地价格对商品住宅价格的长期和短期影响。土地价格对住宅价格的长期影响代表成本传导机制，短期影响代表信号机制。

数据

研究采用20个样本城市的商品住宅平均销售价格、规划建筑面积、批准上市面积，数据从中指土地和市场数据库获得。20个样本城市为：北京、上海、天津、重庆、深圳、广州、杭州、南京、武汉、成都、苏州、大连、长沙、无锡、沈阳、青岛、济南、南昌、郑州、长春。样本时期为2011年一季度到2018年四季度，数据频率为季度数据。

变量选取

被解释变量为20个城市的新建商品住宅平均销售价格，解释变量为相应城市的成交土地平均楼面价。平均楼面价通过成交土地金额除以规划建筑面积计算得到。解释变量的期限选取当期和滞后1个季度的数据代表地价对房价的短期影响，选取滞后1年和滞后2年的数据代表地价对房价的长期影响。选取1年滞后期代表从供地到期房销售的时间跨度，选取2年滞后期代表从供地到现房交付的时间跨度。模型中选取住宅的批准上市面积和住宅的销售面积作为控制变量，分别代表住宅供给和市场行情对价格产生的影响，并加以控制。

土地价格与住宅价格通过面板协整检验（基于恩格尔—格兰杰的Perdroni检验），说明二者之间存在长期均衡关系。(www.xing528.com)

回归模型

表11　变量的描述性统计

表12　回归结果

注：*表示在90%水平下显著，**表示在95%水平下显著，***表示在99%水平下显著，模型已经将不显著的变量剔除。

回归结果显示，住宅价格与当期土地价格、1季度以前土地价格、1年以前土地价格、2年以前土地价格都呈显著的正相关关系。住宅价格与1季度以前的住宅供给和当季的住宅销售面积呈负相关关系。这说明土地价格对住宅价格的影响存在短期和长期两个方面的影响。从短期看，住宅价格对土地价格变动的反应较为迅速，并具有一定的持续性；从长期看，地价对房价的影响持续时间较长。