探析土地供给如何影响商品住宅价格：回归分析

土地供给对商品住宅价格的影响机制分为长时期的供求机制和短时期的信号机制。以住宅价格与当期土地供给代表短期的信号机制，以住宅价格与滞后期的土地供给代表长期的供求机制，同时加入商品住宅批准上市面积以控制住宅市场供求的直接影响。

数据

研究采用20个样本城市的商品住宅平均销售价格、规划建筑面积、批准上市面积，数据从中指土地和市场数据库获得。20个样本城市为：北京、上海、天津、重庆、深圳、广州、杭州、南京、武汉、成都、苏州、大连、长沙、无锡、沈阳、青岛、济南、南昌、郑州、长春。样本时期为2011年第一季度到2018年第四季度，数据频率为季度数据。

表9　变量的描述性统计

模型

其中P为商品住宅价格，landsup为规划建筑面积，housesup为批准上市面积，下标i、t分别代指不同城市和不同时间的观测。模型采用控制城市间固定效应的面板线性回归。将1年前的土地供给纳入方程代表从土地供给到住宅批准上市之间约有1年的时滞，将2年前的土地供给纳入方程代表从土地供应到住宅交付之间约有2年的时滞。(www.xing528.com)

回归结果

表10　模型回归系数

注：*表示在90%水平下显著，**表示在95%水平下显著，***表示在99%水平下显著。

回归结果显示，住宅价格与1季度以前的土地供给存在显著的负相关关系，与1季度以前的住宅供给出现显著的负相关关系。而住宅价格与当期、1年以前、2年以前的土地供给，以及当期住宅供给之间的关系不显著。这一结果说明土地供给对房价的短期信号作用机制被证实，而长期的供给作用被拒绝。因为土地供给需要转化为实际的住宅供给才能对房价产生实际影响，所以其作用机制已经被住宅的供求影响包含。