基于城市差异性特征的房地产调控政策优化方案

房地产业带有很强的地区差异性。不同城市间经济、产业、人口、收入水平等存在较大差异，导致个城市之间的房地产业发展水平差别较大。一二线城市以及部分发达的三四线城市由于经济发达、收入水平高，同时人口大量流入，导致这些城市的住房供不应求，房价不断上涨。而一些中西部地区的三四线城市由于经济欠发达、人口流出，住宅供大于求，存在库存压力。如何结合每个城市的实际情况，对房地产业合理调控和引导，才是房地产业差异化调控的根本。

实现房地产业差异化调控不能局限于对房价和库存的调控，更应该根据城市的具体特点，对房地产业合理定位，并制定与经济发展相匹配的房地产业长期发展目标。这需要做到短期调控和长期目标相结合。短期内对房价的管控不能以单一的数量指标为准绳，而要在城市的长期发展目标和经济增长方式的框架下，结合目前城市所处的经济发展阶段和城市所具备的比较优势进行统筹规划，充分发挥房地产业对经济发展的积极作用。

从短期对房价和库存的调控看，如果一个城市未来规划引入产业人口，则可以保有适当的库存，以备未来流入人口的住房需求。如果城市的房价收入比不高，产业发展带来收入增长，在不影响实体产业发展的前提下，可以允许房价适当上涨。从长期的房地产业对经济的驱动作用看，以制造业为主导的城市需要将房价控制在较低水平，政府可以适度承担一定的居住成本，从而降低企业和居民的负担，提高企业活力。以服务业为主导的城市可以适当放宽对房价的限制，带动经济活力。各城市需要依照其产业特点，合理定位房地产，发挥房地产业的积极作用。(www.xing528.com)

房地产差异化调控需要协调全国性政策和城市政策的关系。2015年3月出台的全国性楼市新政就与一线城市的调控目标出现了不一致的情况。新政将二套房的首付比例统一下调到40%，同时减免购房税费，而当时一线城市仍在执行限购政策。新政违背了既定的政策，导致调控弱化，造成房价再度上涨。因此，需要将全国政策和城市政策相结合，合理地评估政策的影响并准备相应的对冲措施。