房地产调控政策目标与人口及城镇化协调

我国的房地产业发展需要与我国的人口情况与城镇化进程相协调。从长期看，人口是居住需求的根本来源，也是房地产业发展的根本。房地产调控需要协调房地产与人口情况的变动。从总量看，我国人口的高增长时期已经结束，现阶段我国面临着人口低增长率、低出生率的情况，人口总量基本接近峰值。从年龄结构看，年轻人占比较高的“人口红利”逐步消失，我国开始逐渐进入老龄化阶段。对于房地产业而言，我国人口变化意味着将来房地产业的市场容量整体将呈现下降趋势，以往的依靠大规模新建住房的发展模式将逐渐不适应市场的变化。房地产调控政策需要积极引导房地产业发展模式的转型。

城镇化水平不仅体现了人口在城镇与农村的分布结构，更代表着居民可以获得的现代化生活方式和优质的居住服务。由于存在城乡二元经济结构，我国的城镇化水平相对于我国的工业化水平一直处于较低程度。推进城镇化是房地产业在中期发展的重要动力。然而，由于我国人口基数大，并且集中分布在东部和南部地区，造成了我国大城市人口过度集中，城市的承载能力几乎达到极限。而且地区发展差异过大带来了较高的社会成本。因此，我国城镇化的发展不能继续采取扩大城市规模的方式，而是要依托中心城市的辐射作用，将产业向周边地区拓展，依靠产业推动周边地区的城镇化水平。这种就地城镇化的方式不是将人集中到城市，而是要将城市的基础设施、公共服务延伸到乡村，通过就地城镇化的方式提高我国的城镇化水平。(www.xing528.com)

房地产业宏观调控可以结合就地城镇化的思路，引导房地产业在农村的城市化改造中发挥积极作用。除了住宅建设之外，还要积极促进房地产与产业、商业相结合，建设农村的新型产业结构。充分发挥房地产业市场化的优势，将农村土地要素的配置方式进行市场化改革，优化土地配置效率。