就规则的强制力而言，对房地产市场进行立法是最有效的基础性制度安排。由于法律的权威性，房地产调控政策将更加稳定，从理论上看可以改变由政策反复带来的房价上涨预期。此外，还要改革“土地财政”机制。经过几十年的发展，我国东部沿海发达地区的基础设施早已完善，依靠卖地大规模建设的年代早已过去，适时启动房产税，运用房产税取代“土地财政”的时机已经成熟。而我国中西部地区也不宜再走东部发展的老路，通过中央财政转移支付和房产税，进一步完善基础设施建设才是应当考虑的方向。第七章已经论证了土地财政的不可持续性，而且地价高企带来的成本上升等负面作用不断扩大，上海近年来地王频出，直接拉动本地房价上涨，“土地财政”需要一步步退出历史的舞台。在逐步消除“土地财政”影响的同时，要区分投资型需求和消费型需求，坚持按照“房住不炒”的原则对房地产需求分类对待，限购限贷虽是临时性制度安排，但是其中蕴含的满足刚需、压制投机的调控思路应当长期坚持下去，成为长效机制的指导思想，这也是一条重要的国际经验：在德国投资房地产所得的收入和房产出租的收入均需要交税，个人和企业的所得税率在15%～45%，税率实行超额累进制。为了限制住房投资炒作，德国法律还规定，如果住宅自住超过10年就不用交纳所得税，如果10年内卖出不超过2套房产，就要征收所得税，如果5年内卖出3套及以上房产，除了正常征收所得税外，还要对增值部分征收25%的资本利得税。德国法律还严格规定房地产开发商的定价行为，按照《经济犯罪法》规定，如果开发商制定的房价超过合理房价的20%，购房者就可以向法院起诉。如果超过50%，就定性为“获取暴利”，开发商将面临高额罚款和最高三年徒刑的严厉惩罚。这种严格压制房屋投资品属性的举措有力地帮助德国维持了房价的平稳，带来了房价预期和社会的长期稳定。(www.xing528.com)
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