我国住房供应仍不足，亟需改善

中国房地产业发展至今尚未解决最为核心的问题：随着经济发展和城镇化进程的推进，居民的居住需求仍然在不断增加；同时我国现有投资渠道匮乏，财富涌入房地产行业，推高了住房投资需求；我国尤其是一二线城市的房地产供应仍然无法满足这两者导致的需求。由于供应无法满足市场需求，可以预见到当压制需求端的调控政策失效后房价会报复性增长。因此在供给无法满足需求的情况下，房价的看涨预期无法扭转。尤其对于购房者而言，如果其自身购房需求无法得到满足，就容易强化其对房价的看涨预期。

我国自改革开放以来，居民生活水平持续改善，城镇化水平不断提高，这些都产生了巨大的住房需求。这些需求都是合理的居住需求，是经济发展成果的体现，但无疑加剧了房价的上涨预期。而且即使合理的居住需求也有可能衍生投资性需求，加剧房价上涨预期，例如居民为了改善居住条件，从城市远郊到近郊购房是十分合理的，但是居民如果看好原有住房的升值空间，在购入新房的同时并不卖出旧房，这一行为显然同时增加了需求和降低了供给，进一步推高了房价的看涨预期。我国居民的合理住房需求和其派生出的投资性需求成为房价看涨预期的重要成因。

除了居民的合理居住需求之外，我国投资渠道匮乏也导致大量资金流入房地产市场，助推了房价市场预期。由于我国投资市场发展不完善，普通民众的专业能力有限，投资知识匮乏，长期经济增长积累的大量财富无处可去。相较于股票、债券、外汇等传统金融产品乃至古董字画、艺术品等投资产品所需的专业知识和高风险而言，房地产价格的长期增长让普通投资者产生风险低收益高的错觉，资金纷纷涌入房地产领域，造成需求的大量集聚，形成了财富投资的“堰塞湖”效应，而这进一步助推了房地产市场的看涨预期。而看涨预期吸引了更多财富涌入房地产领域，形成正反馈机制。由于长期形成的投资习惯与投资现状短期内难以改变，而我国经济增长带来的财富集聚仍在继续，这种投资需求带来的房地产需求高涨局面短期内也就难以改变。与我国形成对比的是美国国民的投资渠道主要集中在股票等金融产品上，2017年美国家庭财产的70.5%是金融资产^[9]；2016年我国城市家庭金融资产比重为7.14%^[10]，几乎是美国的1/10。(www.xing528.com)

在现实当中，由于土地需求导致预期波动的正反案例都已经发生过：2014年3月，上海市公布了《关于进一步提高土地节约集约利用水平的若干意见》，由于市场理解有误，认为上海以后的新增土地供应将会“零增长”，在该文件公布的头一年（2013年3月至2014年2月），上海市商品住宅土地供应的平均楼面价为1.11万/平方米，土地供应紧张的预期导致大量房企集中涌入上海市场，土地市场升温明显，到了2016年，楼面价上升到3.14万/平方米，不到三年时间涨幅达到183%。这成为上海房价新一轮快速上涨的重要原因。与之相对的是在全国房价普涨背景下杭州的商品房平均交易价格从2008年的1.47万元/平方米降到2009年的1.45万元/平方米；而杭州的土地交易面积由158.41万平方米猛增为778.48万平方米。^[11]正是土地供应增加的预期改变了市场参与者的当期决策，从而降低了房价。这一正一反两个案例充分说明了供给端对市场的决定性影响，也再一次说明预期对于房地产市场的影响。