房地产政策缺乏差异性，导致预期错配

中国房地产业市场的地区差异巨大，而以前的许多调控政策未能做到因地制宜，导致很多政策并没有产生应有的作用，甚至进一步加剧了原有的问题。

上文已经提及全国所有行政区都要进行基本农田保护，不考虑各地实际情况就是一例，而2015年开始的“去库存”战略是另一个例子。我国一二线城市产业基础发达，大量人口持续涌入，土地供应相对不足，从2003年到2017年，上海和北京的常住人口数占全国人口的比重从2.45%上升到3.30%，但是建设用地面积反而从1.72%下降到1.69%，建设用地面积比重的涨幅明显小于人口比重的涨幅，两地的人均建设用地面积分别从2003年的132平方米/人和212平方米/人变为2017年的142平方米/人和149平方米/人，房价上涨压力较大；而部分中西部三四线城市产业基础孱弱，人口持续流出，土地供应相对过剩，以中西部的湖南和四川两个省份为例，从2003年到2017年，两地人均建设用地面积分别从198平方米/人和176平方米/人上升到241平方米/人和225平方米/人。^[6]这已经高于北京和上海，考虑到两省城市人口比重显著低于北京和上海两市，城市的人均建设用地面积会更高，土地充裕情况要远好于上海和北京，对房价的支撑远不如一线城市强劲，从长期看甚至存在房价预期下跌的可能性。(www.xing528.com)

很显然这两类地区的房地产市场形势有很大不同，房价预期也存在明显的一二线城市过高、三四线城市相对较低的错配问题，但是“去库存”政策却全国都是一个口径。这导致一二线城市库存不足，房价迅速上涨，房价上涨预期更加明显。根据同策研究院的测算^[7]，2015年“去库存”战略提出时，35个一二线核心城市待售面积在总库存中仅占19.33%，而80.67%的库存都集中在三四线城市。而三四线城市由于“去库存”效果明显，地方政府趁机扩大土地供应，“去库存”变成“补库存”，长期房价预期更加严峻：根据同策研究院的数据，31个三四线样本城市2017年1—10月份商品住宅销售面积为9 530万平方米，而这期间房地产企业补充土地规模达到1.5亿平方米，与2016年同期相比增长了31.5%。^[8]由于政策实施没有考虑不同地区的差异，预期错配问题不但没有改善反而加剧，不同类型城市之间发展不均衡的问题更加严重。