市场参与者预期的作用机制与管控的优化建议

自1998年住房改革以来，房地产业在20年的市场化发展中取得了巨大成就，也产生了许多问题。其中一个令人十分难以理解的现象就是房价只涨不跌，这一现象相当罕见。根据国家统计局数据，20年来中国的商品房平均销售价格只在2008年有过短暂下跌；即使在2016年房地产调控政策频出的背景下，房价也从头一年的6 793元/平方米上涨到当年的7 476元/平方米。房价持续上涨及随之而来的中国房价预期形成了几大特点^[1]：

第一，经历20年的发展，中国房地产市场至今未经历一个完整的市场周期。自1998年以来，房价和房价预期都一直处于上行通道，甚至在上行通道内的回调都难以出现，单边上涨趋势十分明显，持续20年而未走完一个完整周期的现象世所罕见。

第二，中国经济基本面形势良好，成为房价及房价预期上涨的基础性支撑，但这无法解释两者的持续性上涨。一个十分明显的证据就是自2012年开始，中国经济增长和房价出现了背离（见图13.1）。

第三，中国形成了超长期看涨预期，全社会几乎无人相信房价会跌。无论是以基于过去长期房价上涨的经验形成的适应性预期，还是基于对未来情况判断的理性预期，都普遍认为房价不可能下跌，这同样是十分罕见的。

第四，中国房价预期的社会影响巨大，极易引发社会与经济波动。由于住房问题关系到家家户户，全社会高度关注这一问题，因此这一问题的解决就显得十分重要；而房地产业在中国经济中占有重要地位，房价预期波动会直接影响房地产业的发展。(www.xing528.com)

图13.1　中国房价增长与GDP增长

资料来源：国家统计局。

由于以上特点，对房价预期的研究有重要的理论意义和现实意义。本书认为，中国只涨不跌的房价预期已经造成了诸多不良后果：包括市场参与者决策受到严重干扰，调控措施屡屡失效，还隐含着巨大的金融风险。造成这种预期的原因很多，主要是：政府对房地产业定位不明确、中央政府与地方政府之间的矛盾与能力差异、调控措施的千城一策、房地产的需求得不到满足、市场上信息不对称和市场精神的缺乏。为了管控当前的房价预期，本书认为采取令市场信服的有力措施、建立起房地产市场长效调控机制、从供需两端同时调控、根据各地情况实行差异化调控、消除市场信息不对称情况和重树契约精神都是可以采用的措施。在主动采用这些措施的基础上，扭转房价预期是可行的，这也是房地产调控及长效调控机制建立的重要环节，是我国房地产业健康发展与经济稳定发展的重要保障。