（一）政策缺乏连贯性，在收紧和放松之间反复摇摆
自房改以来，我国房地产市场政策经过多轮调整，最明显的特征之一就是非连贯性。以政策方向来看，房改后我国房地产市场至少经历了三轮调整周期。政策在收紧和放松之间反复摇摆，这一规律也被市场掌握，从而加剧了我国房地产市场炒作的情况。
1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布从同年下半年开始全面停止住房实物分配，实行住房分配货币化，首次提出建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。为了配合房改的顺利推进，1999年就出台了免征个人所得税、免征交易营业税、契税减半等相关政策鼓励个人换购住房。2000年继续从公积金政策和相关税费优惠方面对住房消费进行鼓励支持。我国住房市场随着政策刺激力度的不断加强而发展迅速，投资热度不断上升。
2002年下半年我国房地产市场调控进入收紧阶段，开始实施强化土地供应管理、恢复征收土地增值税的政策。其后，房地产信贷政策也开始收紧，相关的优惠政策不断取消，房地产市场全面进入收紧阶段，并一直持续到2007年。
2008年全球经济危机爆发，我国经济受到一定的影响，为了带动经济增长，央行出台降息、降准政策。财政部颁布《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》的促进住房需求的政策，我国房地产市场再次进入快速上涨时期，并一直持续到2010年。
2010年1月，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，抑制投资投机性购房需求，明确二套房首付比例不低于40%，贷款利率按照风险定价等，也被市场称为“国十一条”。2011年更为严厉的“国八条”政策出台，开始在大部分核心城市实施限购、限贷政策，并不断提高交易的相关税费成本。央行也开始提高利率和准备金率，房地产市场再次进入收紧时期，并一直持续到2014年。
2014年，我国宏观经济形势出现明显下行，投资降速较大，外汇储备出现拐点，以呼和浩特取消限购为标志，此后除了北京、上海、广州、深圳和三亚五个城市以外，其他40多个城市限购政策都陆续取消，非限购城市首付比例开始下调。央行也开始了多轮降息、降准政策，我国房地产市场再次进入宽松时期，其间核心城市房价开始再度上涨，并一直持续到2016年3月。
2016年调控政策开始进入收紧时期，以深圳、上海为先导，其后在其他一二线城市开始实施。调控手段从限购、限贷增加到限售、限价、限商、限地价等，严厉程度史无前例。
（二）调控政策侧重需求端，供给端调控不足
纵观几轮调控政策都表现为侧重“堵”购买力，手段以限购、限贷为主。限购令等调控政策基本压制住了刚需、改善、投资和投机等在内的各种需求，短时间内是“堵”住了需求的释放，市场增长会放缓甚至会有所下跌，但是这些需求并没有被消化掉，一旦政策松动或者转向，这些需求集中释放对于市场的影响将会更大。
根据国家统计局历史数据测算，全国房价与总人口具有高度相关性，说明人口是影响房价的重要因素。从人口增长的绝对量和相对量来看，热点城市存在人口增量大、增速快的特点。一二线城市的经济发展明显快于三四线城市，使这类城市吸引很多外来人口。一个城市的新增人口，首先要解决的就是衣食住行问题，其中购买商品住房就是城市新增人口要解决的重要问题之一。
（三）政策决策缺乏有效的监控指标导致决策的依据信息不完整
目前，调控的主要参考指标就是城市房价。城市房价具有表象性和滞后性两个特点。表象性是指城市房价体现的是城市住房整体均价，结构性的房价问题很难体现。比如边远区域房价能拉低城市整体房价，而真实的房价不一定是真的降低了，别墅的价格能够拉高房价，但也不代表房价是真的上涨了。所以仅考虑房价或者城市住房均价决策就会有误导性。城市房价也具有时滞性。从真正的购房者入市签订购房合同到成交价格汇总公布，至少需要一个月的时间。城市房价跟购房者的行为不具备同步性。如果再考虑到政策的时滞性，调控政策起作用的时候，往往贻误了最佳的调控时机。
调控决策缺乏前导性指标，前导性指标是指在购房者真正入市之前就能够监测到，并且在一定程度上能够反映未来楼市潜在成交情况的指标。考虑到政策和房价的时滞性，前导性指标往往更具有参考价值。
（四）房地产统计机构各成体系，口径不一，数据混乱
1.数据渠道来源多样化。新建商品房市场方面的数据公布机构有：国家统计局、部分地方统计局（房地产交易中心）、民间机构。二手房市场的数据公布机构有：国家统计局、部分统计局（房地产交易中心）、二手房中介机构。这些机构的数据不能一一对应，让使用者莫衷一是，难以取舍。
2.不同机构侧重点不同。国家统计局定期公布全国层面房地产投资开发、房地产开发企业资金来源、新开工、施工、竣工、销售及库存情况。城市层面，国家统计局每个月主要公布70城房价指数（新建商品房和二手房），每个城市的成交和库存情况基本不公布，城市层面成交量仅以年为统计频率，公布35个城市的情况。部分地方统计局（房地产交易中心）主要公布新房预售供应情况、新房和二手房签约情况及新房存量情况，对于成交价格基本不公布。民间机构公布的数据包括成交量、成交价格及库存情况。
（五）数据覆盖面较低，容易以偏概全，误导全局
国家统计局公布的2017年35个城市（来源于2018年统计年鉴）商品房成交量占全国商品房成交量的比例为32.87%，商品住宅成交量占比为31.45%。国家统计局没有公布70个大中城市成交量的情况，按照中国指数研究院公布的2018年数据来看，70个大中城市（实际为65个，呼和浩特、三亚、丹东、牡丹江、湛江数据缺失）商品住宅成交量仅占全国成交量的27.84%。
目前市场或者媒体主要依据35个城市或者70个城市房价或者成交量的变动来说明全国房地产市场的情况，不管是官方数据还是民间数据，规模覆盖率仅有3成左右。这样会造成以偏概全，误导其余7成地区房地产市场调控的精准性。
（六）政策本身的时滞性和针对性问题(www.xing528.com)
1.调控政策具有滞后性。房地产市场调控政策是在一个城市房地产业已经出现过热或者过冷的情况下出台的，调控政策属于补救性政策。一般来讲政策普遍具备时滞性，时滞性又分为外在时滞性和内在时滞性。外在时滞性是指从发现问题到相关部门出台政策有一定的时间间隔。内在时滞性是指从政策出台到产生效果有一定的时间间隔。
2.调控政策与问题的匹配度失调。从历次房地产调控政策来看，政策出台的力度通常难以有效地针对市场出现的问题，一般来讲主要存在两个方面。一是力度问题。政策过于轻微，对于市场没有调控作用；政策过于严厉，市场调整过度。二是针对性问题。从购房用途来看，政策针对的是具备居住需求的购房者的购房门槛和购房杠杆问题，还是居住需求之外的作为资产配资的投资性需求；从人口属性来看，针对的是本地购房者还是本地的常住非户籍人口，抑或是针对外地人口。
（七）一刀切政策与区域市场差异化之间的矛盾
2014年“930”新政提出了“认房不认贷”及首套房贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍等一系列全国性房贷放松政策。尽管北上广深和三亚没有取消限购，但是这一新政对这五城来讲也是一种变相的放松，进而会刺激楼市升温。类似降准、降息等基本是全国性的政策，即使是定向降准，也很难做到城市之间的差异化。2015年出台关于住房交易税费减免的“330”新政同样是全国性的政策，对于限购城市也是一种利好。
2015年中央经济工作会议提出的“去库存”战略在一定程度上也起到了同样的效果。一线城市在去库存利好的背景下，致使原本紧张的库存问题进一步加剧。不限于上述几种政策，其实这一类政策都弱化了一城一策的差异化调控的效果。这个特征在过去的调控中表现得比较明显。本轮调控政府强调“因城施策”的策略方针，坚持一城一策的调控手段将会使该问题有所改善。
【注释】
[1]数据来源于Wind数据库。
[2]张江涛、闫爽爽，《房价稳定与政策性住房金融体系：德国的启示》，载《金融与经济》，2017年第6期。
[3]《德国房地产“法网恢恢”》，载于《求知》，2004年第9期。
[4]王雪峰，《日本房地产泡沫与金融不安全》，载于《日本书》，2007年第1期。
[5]长江证券各国房地产市场系列研究之《日本房地产泡沫破灭对中国的经验借鉴研究》，2017年10月。
[6]唐在富、冯利红、张耀文，《美国房地产税制对中国的启示与借鉴——基于50个州房地产税制运行及税负结构分析》，载于《地方财政研究》，2016年第4期。以上五段内容均来自于此。
[7]黄程栋、朱丽、流端怡，《新加坡住房体系建设的经验》，载于《上海房地》，2017年4月。
[8]中青班课题组，《新加坡住房制度及启示》，载于《厦门特区党校学报》，2017年第1期。
[9]梁梦茵、汤怀志、范金梅，《新加坡“多规融合”的启示与借鉴》，载于《中国土地》，2015年2月。
[10]陈汉芳、梅建明，《房产税计税依据：新加坡的经验借鉴与启示》，载于《国际税收》，2018年11期。
[11]房产年值：可以理解为政府认为在这个地区出租房屋一年所得到的收入。
[12]本小节涉及的城市名单如下；一线城市包括北京、上海、深圳、广州，二线城市包括天津、重庆、南京、成都、大连、厦门、西安、无锡、福州、沈阳、青岛、南昌、郑州、海口、杭州、武汉、苏州、长沙、合肥、长春，三四线城市包括珠海、东莞、昆山、常熟、绍兴、温州、舟山、金华、廊坊、南通、丽水、莆田、湖州、衢州、镇江、惠州、佛山、江阴、无锡、张家口、泉州、芜湖、赣州、香河、汕头、烟台、衡水、肇庆、唐山、桂林、秦皇岛、上饶、岳阳、泰安、徐州、安庆、宜昌、九江、北海、蚌埠、淮北、黄石、连云港、南充、池州、洛阳、襄阳、焦作、韶关、马鞍山、济宁、孝感、包头、吉林、泸州、常德、淮安、平顶山、锦州、遵义。
[13]《人民日报》2013年4月12日第17版民生周刊《住房：总量充足，区域性短缺》。
[14]《邓小平关于建筑业和住宅问题的谈话》发表纪实，中国共产党新闻网http：//dangshi.people.com.cn/GB/138903/141370/11514185.html。
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