新加坡房地产制度的独特特点

作为亚洲四小龙之一的新加坡是全球人口密度最高的国家之一，经过半个多世纪的发展，新加坡成功地解决了国民的居住问题，因为其80%以上的高自有住房拥有率和花园般的居住环境，被联合国评为最适合人类居住的国家之一，也一度被视为“居住有其屋”的典范。借鉴参考新加坡的住房政策对我国住房制度的改革具有积极的促进意义。

（一）立法保障国民的居住问题^[7]

新加坡比较注重住房领域相关法律的建设，通过相关立法分别对住房市场、土地市场和金融市场进行规范。

1.住房发展法。新加坡政府1960年后公布实施《新加坡建屋与发展令》，设定了公共住房发展五年计划以确立住房发展目标，并设立房屋发展局（HDB）行使政府组屋建设、分配和管理职能。政府还颁布了《建屋发展局法》《特别物产法》等相关条例，为“居者有其屋”的住房目标提供法律保障。

2.土地征用法。1966年新加坡政府颁布了《土地征用法令》，法令明确规定：政府有权征用私人土地用于国家建设，并且可以在任何地方征用土地建造组屋。政府有权调整被征用土地的价格，价格规定后，地价基本被锁定，任何人不得随意抬价。

3.中央公积金。新加坡政府制定《中央公积金法》及相关修正法，该项法律不仅能够为组屋的建设提供资金来源，还能为居民家庭提供住房相关的贷款业务。

（二）构建多元化的住房供应体系，满足不同收入阶层人群住房需求^[8]

新加坡以政府保障和市场化的“双轨制”来满足该国不同收入阶层人群的住房需求，该项制度可以保证80%以上的中等收入家庭能够买到廉价的组屋，20%左右较高收入家庭可以自己购买私宅，购买力较弱的家庭可以租赁组屋。这具体表现在三个层面。

第一，租赁组屋。新加坡政府规定：月总收入1 500新元以内的家庭均可以用不同标准的附有津贴的租金租赁组屋，其中家庭月总收入在800新元以内的可以租一房或者两房式的组屋，家庭月总收入在800～1 500新元的除了可以租一房和两房组屋外，还可以租三房及四房以上式的组屋。

第二，申请购买组屋。家庭月总收入不超过12 000新元的家庭可以申请购买组屋，其中，月总收入不超过3 000新元的可以申请购买三房式组屋；家庭月总收入不超过8 000新元的可以申请购买四房式或者更大的单位；家庭月总收入不超过12 000新元的可以申请购买四房式或者更大单位的多代同堂家庭组屋。

第三，购买私宅。家庭月收入超过8 000新元或者12 000新元的，建屋发展局不负责提供组屋，该群体可以直接从市场上购买私宅。

（三）科学、合理制定长期发展规划^[9](www.xing528.com)

新加坡的概念规划主要着眼于长期，期限在40年到50年。规划明确土地利用方向、结构和重点，为城市中长期发展“确立指导原则、政策和总体城市结构，将土地使用规划和交通规划相整合，为制定有效的法定总体规划提供理性基础”。概念规划每10年修正一次，并且每次修正都是在延续上一轮规划大致空间布局的基础上进一步优化，从而保证了规划政策的延续性、一致性。

从规划执行效果来看，1971—2011年，新加坡城市发展空间布局基本遵循了第一版城市规划方案，并逐步完善优化。其总体规划的法定文件一经发布就具有法律效力，必须严格执行。

多部门之间科学合理协助是规划顺利执行的基础。规划从设计到落地实施涉及部门较多，由于部门之间的诉求不同，因此会存在较大的分歧。不同部门需求的衔接和协调成为规划高效落地的重要保障。新加坡政府成立高规格的总体规划委员会（MPC），包括国家发展部、律政部、贸工部、环境与水资源部等各个政府部门以及相关领域的权威专家。在总体规划委员会的主导下，以市区重建局、建屋发展局、土地局、国家公园局、陆路交通局等法定机构专业人员为主体。委员会还承担着保证国有土地最佳使用效率的任务。

（四）通过科学合理设置房产税条款来积极落实“房住不炒”^[10]

1.限制房屋保有量。每个家庭仅能拥有一套组屋，购置组屋后如果想再买其他房产就必须卖掉一套组屋。

2.限制房屋用途和年限。一般来讲，五年内组屋不能转让，也不能用于商业用途。如果业主出售的组屋持有时限小于一年就需要缴纳比正常使用高很多的房产税。

3.房产税相对比较稳定，并且成为财政收入的重要组成部分，有效替代了土地出让金。新加坡税务局公布2018年房产税收入为46亿新元，较2017年增长4.7%，房产税占税收收入比重达到8.8%。2013—2015年土地出让的经营性收入在1.4亿～1.5亿新元，仅占房产税收入的3%。其间，土地支出在1.1亿～1.2亿新元，土地出让的净收入大致在0.2亿～0.4亿新元，并且这一趋势还在下降，可见土地出让收入对政府财政的支撑作用较小。

4.宽税基和弹性税率结合下的市场手段实现“房住不炒”。新加坡房产税以房产年值^[11]作为计税依据，采用所有房源均缴纳房产税的“宽税基”原则，在税率上采取弹性税率的策略。以2015年新加坡房产税改革后的方案来看，房源区别自住和其他，自住房源设置了8 000新元的免征额，采用累进税制，其他性质用途没有免征额。以年租金36 000新元（月租3 000新元）为例，如果自住的话，每年纳税额为（36 000-8 000）×4%=1 120新元；如果是非自住的话，每年纳税额为36 000×12%=4 320新元。可以看到非自住房源持有成本大大提高，这对稳定房价及落实“房住不炒”都具有积极的作用。

表12.1　2015年后新加坡房产税税率参考表

资料来源：2018 Property Tax Bills［EB/OL］；《房产税计税依据：新加坡的经验借鉴与启示》，载于《国际税收》，2018年11期。