美国房地产制度的独特特点

美国房地产市场至今已有200多年的历史，目前已经形成比较完善的房地产市场机制。通过研究美国的房地产市场法律及相关制度能够有效帮我们认识房地产市场发展规律及相关法律法规对于市场的影响，从而对我国现阶段的房地产市场健康发展及相关政策的制定有较大的参考意义。

（一）以健全的“法律”规范市场

美国房地产市场主要依靠法律调节。房地产市场相关法律分为联邦法和地方法，内容涉及房地产市场运行的各个环节，对市场参与者的行为和规则都有明确的限定和要求。其中最主要的有《宪法》和《财产法》，对包括各种房地产权在内的产权做出明确的界定和规范；《全国环境政策法》《标准州的分区权力实施法》《标准城市计划权力实施法》等授权州和地方政府通过有关立法对私人房地产财产予以限制；《公司法》《代理和合伙法》《商业法》《保险法》等对房地产市场运行主体的行为和市场规则做出详细的要求；《房地产金融法》对房地产金融市场的主体和其行为做出明确要求。同时，对房地产市场运行客体和主体进行具体限制的法规大多数是由地方政府制定，比如地方的规划法案、建筑条例、环境保护条例、房地产中介相关法规等（郝寿义，1994）

（二）立法保障中低收入群体的住房需求

1937年9月，国会通过了第一部合众国住房法（《瓦格纳—斯蒂高尔法》），建立美国住房署，规定为低收入家庭修建公共住房制订长远发展计划，为地方住房机构的低房租工程和清理贫民窟工程提供贷款。1938年2月，通过《国民住房法修正案》，为私人公司的住房工程和农民住房提供抵押保险贷款。1941年1月，根据罗斯福总统8632号行政命令，建立国防住房协调署，并提出要保障所有人都要拥有体面的家宅。1948年2月，杜鲁门总统发表《关于房租控制与长期的住房致国会的咨文》，咨文提出：“国家有责任保证向我国全体人民提供像样的住房，我们应该以低收入家庭支付得起的租金提供简单适宜的住房。”咨文还提出五项立法要求：房租控制、更多地建造住房、着重提供出租住房、降低建筑成本、向最低收入家庭提供低房租住宅。1949年国会通过《全国住房法》，重启1937年《住房法》，法案指出美国的住房政策目标是“向全体美国人民提供体面、安全和整洁的住房”。法案规定政府对公共房屋收取的租金必须比私人房屋的最低租金再低20%。1961年肯尼迪政府期间，通过了《综合住房法》，提出“为更美好的城市和住房改进提供机会”，内容包括增加低房租的公共住房；为中低收入家庭的房租和合住房屋提供长期低息贷款等。1968年5月参议院通过《住房和都市发展法（S3497号）》，该法案的十年发展目标是为美国家庭提供体面住宅，计划十年内将完成2 600万套住房的建造和修缮，其中600万套供应中低收入家庭（黄安年，1998）。

从国家战略层面来看，美国政府把“居者有其屋”写进法律，成为政府的工作目标。1998年的《居住质量和工作义务法》提出“为所有公民提供体面的、负担得起的住房”的理念。美国政府认为，如果一个家庭住户每年住房的支出超过年收入的30%就属于住房负担过重了（苏晶，2006）。

（三）房地产金融市场比较发达

美国在1929年大萧条后，为了刺激经济，解决居民住房问题，先后制定了《联邦住房贷款银行法》《有房户借贷法》《联邦住房法》等一系列法案，建立了联邦住房银行系统，并建立联邦存款保险制度和住房贷款担保制度，解决了抵押贷款资金来源和风险管理的问题。为住房金融抵押贷款一级市场发展奠定了基础。

美国住房金融市场发达更多体现在其二级市场。1938年，美国依据《国家住房法》设立了联邦国民抵押贷款协会（FNMA，俗称Fannie Mae，即房利美），主要业务是购买联邦住房管理局（FHA）和退伍军人管理局（VA）担保的抵押贷款，增加面向中低收入家庭的贷款供应。1972年，房利美开始购买非政府担保的普通抵押贷款，为一级市场提供较好的流动性支持。1981年，房利美发行了第一只抵押贷款证券。1970年，美国依据《紧急住房金融法》设立了联邦住房抵押贷款公司（FHLMC，俗称Freddie Mac，即房地美），其主要业务是购买普通抵押贷款，也购买FHA和VA担保的抵押贷款。1971年房利美发行以普通抵押贷款为基础的抵押转付证券，1983年，房利美发行第一只担保抵押债券凭证（CMO）。1968年，根据《住房与城市发展法》，房利美被一分为二，单独设立政府国民抵押贷款协会（GN—MA，俗称Ginnie Mae，即吉利美），作为联邦住房与城市发展部的组成部分，吉利美既不从一级市场购买抵押贷款，也不在二级市场发行抵押证券，其主要业务是向以FHA和VA担保的抵押贷款为基础而发行的抵押证券持有者提供按时支付本金和利息的担保。美国抵押贷款二级市场的主要产品分为三类：抵押贷款支持证券（MBS）、担保债务凭证（CDO）和信用违约互换（CDS）（张其光，2010）。

（四）房地产税收对经济和产业的促进和稳定作用

1.房地产税在不同时期发挥不同的作用并与时俱进

美国在1787年《宪法》第一条第二款中授予联邦政府征收直接税的权力，其中包括房产税。征税的目的主要是为了支付独立战争中巨额的经费开支。19世纪中期，各州相继成立，为了应对财政危机，各州政府开始引进一般财产税制度，其中包括与房屋相关的税。20世纪初，随着城镇化进程的加速，房屋价格上涨造成居民房产税负压力增加，美国政府开始推动针对低收入家庭和老年人税收减免的第一轮房产税改革。20世纪70年代，美国经济陷入“滞胀”，房屋价格上涨进一步增加居民的房产税负担，各州开启了以税收限制为特征的第二轮房产税改革。美国统计局数据显示，2002年后，美国房产税占地方政府税收收入的比重不断提高，超过70%（杨瑞娥，2018）。

2.房地产税宽税基，高覆盖，有保有压，资本利得税约束投机炒作(www.xing528.com)

美国房产税主要在保有环节，是对土地和房屋征收的房地产税（又称为不动产税），归属于财产税。美国的房地产税以“宽税基，少税种”为基本原则，即对除公共、宗教、慈善等机构的不动产实行免征外，其他的不动产所有者均要纳税，并且在保有环节的税种只有财产税。美国各州和地方政府的不动产税率不同，平均在1%～3%，并且每年都要由当地议会审批预算程序来重新制定。除了保有环节外，交易环节也要缴纳相应的税费，一般交易税税率在2%左右（贾康，2011）。

在美国，个人转让房产的资本利得要并入个人所得来征税。美国法律认为，房产持有时间越长受通货膨胀影响越大，因此，以一年时间为限，将资本利得划分为短期和长期，并实施不同的税率。在不考虑税收优惠的情况下，自2013年起，短期资本利得按照15%、28%、31%、36%、39.6%的累进税率纳税，长期资本利得采用10%和20%的低税率。同时，美国还考虑到年限和家庭情况，规定个人转让的住宅持有时间超过5年且作为主要住宅超过2年，可享受25万美元的免税优惠，夫妻联合申报免税额会翻倍。美国还实行递延纳税政策，个人出售主要住宅后，如果两年内又新购了住房，且新房买入价高于旧房出售价，则旧房的资本利得可以不征税，但是新房的价格基数要变成购房价减掉旧房的资本利得，目的是以后出售该房产时，将之前卖旧房暂时未征收的资本利得税补收回来。资本利得税在一定程度上保护了刚需及改善住房需求，对房地产业有积极的促进作用，同时，也打击了对住房的投机炒作行为（梁先玲，2018）。

3.以支定收、合理评估、差异化征税

美国房产税是由“以支定收”的方式确定的。每年地方政府根据当年财政预算支出计划，再评估非房产税来源的其他情况，根据二者的差额缺口确定需要征收的房产税总额，然后再除以房地产评估净值得到房产税税率。美国各州的评估机构和征管机构相互独立，州政府负责制定统一的评估标准和流程，地方政府负责建立评估体系，地方税务部门负责收税。美国房产税的税基按照评估值的一定比例确定，主要由州政府负责完成。考虑到房产价值会受到经济形势、政策等因素的影响，政府会定期对征收对象进行市场价值评定，力求估值准确。房产税在不同州之间也存在较大的差异（杨瑞娥，2018）。同时，不同州还会对特定用途的房产或者特殊群体，比如退伍军人、丧偶或者65岁以上老年人的房产税实行减免政策，以减轻其负担。

4.税收限制、双向制约

美国房产税法一方面增加了持有住房的成本，抑制了住房的投资性需求，同时还制定了限制地方政府任意加税的一系列条款，主要包括房地产税税率的限制、税收收入限制、收入或者支出限制、评估价值限制和充分披露真实税率限制。

（1）房产税税率的限制。美国有36个州存在房产税税率限制，其中24个州分州、县、市、镇、学区等区域分别限制其税率或者限制总税率；有些州只限制州、县、市、部分县或学区的税率；有些州采取锁定税率，规定税率增长限制的办法，有的结合使用两三种限制办法。

（2）房地产税收收入限制。美国有36个州存在房地产税收收入限制，其中23个州规定了房地产税收增长限制，有些州对不同类别的房地产规定税收限制，有些对市或县规定税收限制。

（3）房产税收入或者支出的限制。美国有9个州设置房产税收入或者支出的限制。有些州将收入和支出限制综合使用，有些州则只限制收入或者支出。

（4）房产评估增值限制。美国有18个州和哥伦比亚特区存在评估增长限制，主要是对各类型房产评估价值的增长设定限制，或者对自住用房的评估价值上涨设定限制。

（5）充分披露真实税率的要求。美国有11个州存在要求充分披露真实税率的限制，主要分为相比上年增税的披露（4个）、相对上年不增税或者减税的披露（3个）和恒定税率的披露（5个）。^[6]