日本房地产制度的独特特点

二战后，日本城市由于战争原因造成住宅大量损坏，随着士兵复员回国、农村疏散人口回城，城市人口迅速增长，住房缺口剧增。日本政府颁布了一系列政策以增加住房供应，并取得一定的成效。日本工业化快速崛起，1965年日本进入“伊奘诺景气”，1968年GDP达到1.6万亿美元，成为世界第二大经济体，经济快速增长及人口向都市圈集聚，“列岛改造计划”带来建设热潮进而带动房地产市场快速发展。尤其在这个阶段，日本战后出生人口进入生育年龄，新生人口的增加造成住房需求的快速上涨，日本政府通过大力发展租赁住房及多主体供应等政策，解决了市场住房需求问题。这段时间跟我国目前的情况类似，有不少地方可以借鉴。1985年9月日本签订《广场协议》，此后的一系列政策给日本房地产市场埋下隐患，股市下跌传导到房地产市场下跌，最终导致日本经济进入长期低迷状态，其间有些政策的实施值得我们警惕。

（一）完善的不动产登记体系

日本重视不动产登记制度建设，二战后还把一些先进的现代管理理念引入土地管理制度。日本的土地管理制度分为三个体系，第一体系为国土建设省，是自上而下承担了决策、计划、控制、督促等宏观管理功能的行政管理部门；第二体系为法务省土地登记局，是承担法律的落实和监督等职能的司法管理部门；第三体系为以科技手段提供各种技术标准，并进行实际操作的土地科技服务部门和人员。各个体系的部门间互相制衡，互相联系。这不仅能够保证信息资料的准确性，同时能够保障各个部门政策制定的独立性和高效性。

（二）制定整体住房建设规划

日本住宅建设的总目标是：与国民经济发展阶段相适应，与家庭结构以及居住区域特点相适应，为全体国民提供有良好居住环境的住宅。1966年后，日本制定《住宅建设规划法》，规定自1996年起，每5年为一个阶段，由建设大臣制定该时期的住宅建设规划，明确5年内的建设目标。第一个住宅建设规划五年期间（1966—1970年）计划建设670万套住宅，基本实现“一家一住宅”；第二个住宅建设规划五年期间（1971—1975年）计划建设950万套住宅，预计达到“一人一室”的目标；第三、四个住宅建设规划五年期间分别计划供应住宅860万套和770万套，并提出“提高居住水准”和“从量到质”等口号。《住宅建设规划法》在日本住房紧张的年代最大限度地保障了住房的供给（杨书臣，1988）。

日本的住宅建设规划具有强制性、连贯性、完整性、可操作性等特征。日本国内法律强制要求编制和实施住宅建设五年计划，相关规划要由内阁会议审定通过。自1966年实施建筑规划以来，共制定了八次规划，体现了政策的连贯性。从规划结构来看，不仅有全国层面的规划，也有区域级的规划，还有都道府县级的规划；既包括政府资助资金建设的住宅规划，又包括民间力量建设住宅的规划，体现了规划的完整性。日本住宅规划的可操作性也比较强，衡量指标包括居住水平和居住环境两个方面，每个指标都可以细化到具体数字，比如居住水平可以从居住用房面积、配套设施等维度考量（马庆林，2012）。

（三）住房的多主体供应，侧重供给端调整

战后日本大量住宅被毁坏，同时，随着日本经济复苏，城镇化水平不断提高，在20世纪70年代之前日本一直面临住房紧缺的问题，住房缺口一度达到420万套。日本政府将增加住房自有率为目标，颁布了一系列刺激住房供给和需求的政策：1950年颁布《住房金融公库法案》、1951年颁布《公共住房法案》和1955年颁布《住房公库法案》。住房金融公库主要向个人建造和购买住房提供长期的固定低息贷款；公共住房由地方政府建设、拥有和管理，由中央政府提供补贴，低收入家庭可以很低的价格租赁住房；住房公库主要是为大城市的中等收入工人提供租赁住房和公寓（邓宁华，2013）。

多渠道供应也是日本住房供给的保障。日本住房的建设资金主要有国家投资和民间投资两大类，在此基础上形成了公营住房和私营住房两大体系。公营住房又叫公房，指国家资助下的地方政府和公共团体建造的住房。私营住房又叫私房，指由私人或者民间企业建设的住房。

（四）构建服务中低收入群体的住房供给保障体系

日本政府为中低收入群体构建了多层次的住房保障体系。一是供给主体的多层次，既包括政府背景的地方公共团体、住宅公团及住宅金融公库，也包括民间非营利组织住宅供给公社和商业营利组织建设公司。二是供给对象的多层次，包括公营住宅、公团住宅、公库住宅、公社住宅和企业职工福利住宅。公营住宅一般由地方公共团体通过自主建房、收购、租赁民间住宅等形式提供给低收入人群。公团住宅主要面向中等收入群体出售或者租赁，该模式主要依赖民间融资，对政府财政压力较小。三是供给方式的多层次，比如出租、出售、自建等。为了充分保障中低收入群体的住房需求，二战后，日本先后制定了《公营住宅法》《住宅金融公库法》《住宅公团法》《产业劳动者住宅资金融通法》《住生活基本法》等40多部与住房保障相关的政策、法律、法规（张运书，2011）。

上述四个方面都在日本住房紧张时期对增加住房供应、保障居住需求具有重要影响。但是，后期一系列政策的实施却带来了房地产市场泡沫的破裂，这些是需要我们引以为戒和值得警惕的方面。

第一，房地产的投资属性趋强，导致房地产市场投机过剩。

日本战后经济快速崛起并发展为世界第二大经济体，在《广场协议》后，日元的大幅升值导致国际资本流入日本，同时恶化了以出口导向为主的实体制造业的生存环境。随着实体经济的减少，实体投资下滑，资本市场开始出现过剩的迹象，楼市和股市成为资本流入的对象。

不合理的土地政策加剧了资本流入房地产市场的现象。按照当时日本的政策，企业如果以贷款获得不动产，利息支出可以在计算利润时抵扣，同时购买的不动产可以免交固定资产税，这导致许多企业采取购买不动产的方式避税。由于当时税改的目的在于减轻土地税负，土地转让税率降低，计征价格严重低估，大大降低了土地持有环节的税负。这就造成企业倾向于将土地作为资产保有，待其增值，这直接导致土地市场有效供给不足。1985—1992年，企业购买了约47.3万亿日元的土地，1984年企业购买的土地量占家庭出让土地量的比重为10%，1985年迅速攀升到46%（宋涛和尤方圆，2013）。(www.xing528.com)

在上述因素的影响下，土地及房地产成为资本市场的投资目标，房价快速上涨。房价上涨的预期增加了房地产市场的投资属性，投资的自我强化作用凸显。

第二，宽松的货币环境、积极的财政政策导致大量资金流入房地产市场。

日本自1985年签订《广场协议》之后，日元兑美元开始大幅升值，1985—1988年汇率上升了一倍左右。日本的出口工业受到巨大打击，直接导致经济增长率从1985年的4.1%下降到1986年的3.1%。为了缓解因日元升值造成的经济下滑和通缩压力，日本央行开始大幅降低利率，官定利率从1985年的5.0%下降到1986年3月的4.0%。抵押拆借隔夜利率从1985年底的8.02%下降到1987年的3.81%。市场货币供应量迅速扩张，M2增速从1985年的9.3%增长到1987年的11.5%。1987年西方七国首脑在法国巴黎召开卢浮宫会议，目的是稳定美元。日本受制于美国的压力及经济增速降低和物价水平持续走低的影响，在1987年2月将官定利率进一步降低到2.5%，并且将该利率水平维持了27个月（王雪峰，2007）。^[4]

日本政府同时实施积极的财政政策，1987年5月实行了6万亿日元的扩张性财政政策，这包括补充增加4.3万亿日元资金用于公共建设项目；减税1万亿日元；向住宅金融公库增加7 000亿日元强化住宅金融（王雪峰，2007）。

由于实体产业受到重创，又存在货币超发和财政扩张的情况，较低的利率使居民对于银行储蓄投资也失去兴趣，因此，大量居民把房地产和股票作为资产配置的主要方式，从而导致资金大量流入房地产市场，带动房价快速上涨。

第三，靠房地产业拉动经济的宽松房地产政策导致资产价格快速上涨。

日本在二战后颁布了《住宅建设规划法》以保障住宅供应，并出台一系列相关法案支持住房信贷消费。20世纪80年代大部分日本居民的首套住房需求得到满足。同时城镇化进程也开始放缓，日本早在1975年城镇化率就达到76%左右，此后30年都没有大幅上涨，这就决定了城镇住房需求快速增长时代的结束。20世纪80年代，为了应对财政赤字及经济增速放缓，日本政府启动房地产市场以扩大国内市场需求。出台的主要政策有：增加住宅金融公库贷款对象，提高贷款额度，缓和收入低造成的住房消费限制。同时，为了应对土地紧张的局面，政策加大了对旧房改造、装修等存量住宅的更新再利用（姜焕柱，1991）。

为了进一步刺激房地产市场的发展，日本政府逐步降低了开发企业的土地税费成本，降低个人住宅转让的相关税费，并且鼓励居民的住房改善需求。土地、住房等资产价格因此快速上涨，全国所有城市土地平均价格指数从1980年的123.17上涨到1991年的257.49，上涨了109.05%，其中住宅价格指数从91.40上涨到190.2，上涨了108.10%。此时，全国沉浸在“土地价格永远不会下跌”的臆想中，继续强化房地产市场的投资趋势，房地产市场的风险在逐渐提升。

第四，家庭部门负债率过高造成金融系统风险上升。

1981—1991年，日本居民的年均收入从554.9万日元增加到869.5万日元，此后日本经济进入衰退阶段，收入增长基本停滞，而居民的债务增长却没有因此而停滞。1981年日本居民的年平均贷款偿付额为60.5万日元，到1991年增加到92.3万日元，债务涨幅与收入涨幅大致相当，但是债务呈现继续扩大的趋势，到2000年增加到143万日元。20世纪80年代，日本居民按揭贷款本息偿还额占收入比重约为11%，2000年上涨到16.1%。经济下行使家庭金融状况进一步恶化，家庭的储蓄与债务的差额从1991年的816.5万日元减少到2000年的775万日元。拥有住房和土地贷款的家庭，其贷款额在1991年时为224.4万日元，到1995年时显著减少了112.1万日元。经济衰退时家庭偿付住房贷款的压力越来越大，1995—2000年，期限在六个月以上的住房金融公库贷款违约数从14 205件增加到33 306件，违约金额从1 937亿日元增加到5 002亿日元。当住房金融公库的贷款无法得到偿付时，金融保障协会就会接管贷款，这种案例从1990年的4 820件增加到2000年的17 757件（尹中立，2011）。

第五，不当的调控措施导致日本房地产市场泡沫的破裂。

日本面对房地产市场和股票市场的泡沫问题采取了主动出击、刺破泡沫的决策。由于国内通胀水平及房价较高造成的舆论压力，日本政府从20世纪80年代末开始实施紧缩的货币政策。日本银行从1989年5月开始收紧金融，到1990年8月，再贴现率由2.5%提高到6%。1989年大藏省（现财务省）依据《巴塞尔协议》按照8%的自有资本比例大规模缩减贷款。1990年3月，大藏省对不动产总量进行控制。货币政策的转向直接导致股票市场泡沫破裂，股价开始大幅下跌，进而造成大量银行、企业及证券公司大幅亏损，公司破产导致大量不动产流转到市场，房地产市场短期供应量大增，房价开始下跌（宋涛和尤方圆，2013）。

同时，日本政府对房地产贷款和土地交易采取了严格管制。1987年7月，日本财务省发布行政指导，要求金融机构严格控制在土地上的贷款项目，比如，房地产贷款增速不能超过总体贷款增速。因此，日本金融机构的房地产贷款增速迅速下降，从1987年6月的36.6%下降到1988年3月的10.2%。到1991年，日本商业银行实际上已经停止了对房地产业的贷款。企业只能靠卖掉持有的股票和土地偿还债务，金融机构也开始处置部分企业抵押的不动产，这进一步增加了市场土地供应量，土地价格大幅下跌。货币政策收紧提高了企业的借款成本，企业投资房地产市场的积极性大幅下降，并且在资产价格下降的预期下，银行考虑到企业抵御资产价值缩水的问题，给企业贷款的积极性进一步下降。这加大了企业资金链断裂的风险，不少企业因此倒闭。^[5]