从房地产业看经济发展转型

上文已经对我国当前的经济发展模式和未来的发展方向进行了描述，但是不同的经济发展模式如何实现顺接转型仍然是本书需要研究的问题，也是本小节的研究主题。

（一）我国经济发展模式的转型是房地产业健康发展的基础

现阶段，第三产业在我国经济中的份额超过第二产业，我国经济开始进入后工业化时代。从国外的经验看，从这一阶段起，居民对居住的需求也从对住房数量的需求转变为对居住质量的需求。住宅投资在经济中的份额逐渐减少，而房地产业增加值的份额逐渐提高。这说明优质的住房服务更多是由房地产业以外的部门提供的。

居民的居住服务不仅需要优质的住房，更取决于住房小区及周边的环境和各项配套设施，如交通、商业、医疗、教育、文体娱乐等设施。房价高并不是因为房屋本身的价值高，而是因为房屋周边能够提供优质的配套服务。居民能够享受优质的配套服务意味着其消费水平的大幅提高：不仅限于消费数量的提高，更重要的是由衣食住行等初级消费向医疗、教育、文体娱乐等高级消费的转变。

消费在经济中起到重要作用。一方面，缺少了消费，投资无法完成经济生产的循环。另一方面，随着我国居民收入的提高，居民对高层次消费，例如医疗、教育、文化、体育等服务的消费需求逐步显现。这类消费的满足不仅对经济总量的增长有潜在的巨大贡献，而且还是积累人力资本的重要方式，因为这类消费的增加可以提升居民的生活品质，提升劳动者的综合素质。在索洛模型的框架中，人力资本的积累是广义技术水平的重要组成部分，是经济长期发展的动力之一。我国改革开放初期劳动密集型产业的成功，不仅是由于我国庞大的人口基数，更得益于中华人民共和国成立后，卫生、教育等服务的普及培养了大量适应现代化生产关系的劳动力资源。由此可见，由投资拉动向消费拉动、由实物资本积累向人力资本积累是我国经济发展模式转变的可行方向。经济转型要以人力资本积累为核心，消费拉动不能单纯依靠初等消费，而是要逐渐增加对医疗、教育、文体等资源的投入和人才的培养，引导这些行业的发展，从而满足居民高层级的消费需求，以提高居民的人力资本积累。

2008年以后，居民最终消费占GDP的比例有所提升，从48%上升到2016年的54%。而这一时期对应着广义技术进步对经济增长的贡献率的大幅提升。索洛增长模型的回归结果显示，代表技术进步贡献的系数在1990—1997年不显著（贡献度为0），1998—2007年为1.98，而到2008—2016年，技术进步的贡献度上升到4.28。从人力资本积累的角度看，如果将居民的教育和医疗消费支出看作人力资本积累，那么人力资本积累对经济增长有显著的贡献。卢卡斯增长模型检验^[20]显示出人力资本对经济增长的贡献在1998—2007年不显著，而到2008—2016年上升至1.50。以上结果说明发展高层级消费带动人力资本积累是我国经济转型的趋势。而人力资本积累所必需的医疗、教育、文体等行业的发展为居民提供了更高级的消费对象。而以上各类设施的建设和运营也为房地产业的进一步发展提供了有利条件，为房地产业满足居民优质的居住需求提供了基础。如果继续依靠资本积累拉动经济增长，那么必然离不开“土地财政”和房价拉动。我国的房价已经处于十分高的位置，即使只考虑房地产业本身的发展，这么高的房价也已经有涸泽而渔的苗头了，从未来房地产市场健康发展的角度来看，传统的经济发展模式也不宜持续。

（二）房地产业是经济发展模式转型的重要助力

由于房地产业是经济发展的支柱产业，房地产业本身的发展转型，同样能够促进整个经济发展模式的转型。

从房地产业自身的发展形势来看，我国房地产发展本身面临由量向质转变的转折，我国的套户比已经超过1，人口老龄化趋势明显，2018年城镇化率也已经达到59.58%的相对高点，继续高速大规模增长已经没有相应的基础，未来房地产的发展必须转换发展路径。按照王艳飞等（2019）的研究结论，房地产业可以采取如下措施进行转型：

1.调整发展战略，推进多元化发展。房地产业应该由单一的地产开发向城市运营、生活服务、产业引导的战略转型，主动转换发展定位，更好地服务社会需求和社会民生。从战略定位上要重视运营和服务业务，向配套商、运营商、服务商转变，改变传统的拿地—开发—销售的单一发展模式。房地产业可以加快在非物业开发业务领域的拓展，向行业细分领域、消费短板领域、既有空间整合领域拓展。现有的发展经验表明，通过专业化的资产管理和物业运营，房地产企业可以有效提升物业资产价值。

2.以住宅、资产、需求和产业链整合为抓手，加强服务，重视运营，弥补短板，拓展空间。第一，以提升住宅产品品质和服务为中心，增加住宅配套服务、寻求增值点是房地产企业延长产业链的重要方式。第二，房地产企业通过物业持有和运营可以获得稳定、持续的租金和管理收益，并通过物业运营提升资产价值，分享资产的增值收益。第三，在消费需求持续增加且个性化、差异化凸显的背景下，房地产企业可以以需求为导向，加快供给与产品配套相关的服务，弥补中国高品质消费品短缺的短板。第四，为适应产业升级的要求，房地产企业可以利用综合开发、资金等方面的优势，以产业构建为导向，向特色小镇、产业园区、产业新城领域拓展，形成“开发+产业”的综合开发模式，构建产业驱动的转型模式，助力中国城镇化发展。

3.提升运营能力，加强资源整合，探索金融支持，强化相关研究。第一，持有运营、服务和管理领域对企业经营能力、专业化水平、持有成本等提出了较高要求，运营管理能力是房地产企业转型成功的核心要素，也是提升物业资产价值和形成收益新增长点的重要途径。第二，房地产企业由开发商转向城市运营商、生活服务商，既需要对城市建设和社会发展的战略、方向有准确的把握，也要具备较强的资源整合能力，特别是根据业务拓展方向和自身特点强化资源的有效整合。第三，自持物业和服务消费领域运营前期投入大、资金回报率周期长、收益较低，传统以贷款、发债为主的融资方式难以适应持有运营模式的需要，探索以REITS为代表的新型金融服务势在必行。第四，前期研究储备是房地产企业进入新业务领域的重要支撑。房地产企业要充分根据自身在开发和运营上的优势和经验，确定轻重资产模式，制定多元化的业务策略。

以上房地产业的转型路径无一例外都开始强调房地产业需要在非资本积累方面寻找长处和优势，获取高收益不再是因为房价的上涨预期，而是自身服务和技术能力的提升。由于住宅的本质属性是居住，通过服务和技术提升资产价格的行为实际上提升了居住品质，进而提高了价值，这与“房住不炒”的政策基调是一致的。

房地产业自身发展方式的转变对于经济发展模式转变有重要的促进作用。

首先，房地产业在中国的资本积累当中起着重要作用，以开发—销售为代表的一次性盈利经营模式在我国住房相对不足的时代发挥了重要作用，既符合房地产企业快速发展的现实需求，又为地方政府筹措发展资金提供了便利。但随着市场环境的变化，房地产业向持有—经营为代表的持续性盈利经营模式的转变既符合前文提及的房地产业转型模式，又会使地方政府卖地筹钱的方式逐渐走向消亡。这一方式从两个方面大幅提升现行高积累增长方式的成本：一是房屋的升值来源将主要从地租收益转变为服务收益。地方政府靠土地将无法获得大量资金；二是房地产企业会更加热心于经营而非土地开发，降低土地收益。这都会迫使地方政府自行寻找转型路线。

其次，房地产业转型本身也就是在推动经济发展模式的转变，由于房地产业本身的支柱产业地位和与其他产业较强的关联效应，房地产业有着很强的示范效应。房地产业的转型，本身就是改变以往以量为主的增长模式。提升运营能力，加强资源整合，探索金融支持，强化相关研究，本身就是要求房地产企业必须不断提升自身的生产率水平。以加强运营为例，随着信息技术的发展，人们需要的产品和服务触手可及，房地产企业通过互联网、大数据、物联网等技术，对目标客户、消费人群、消费区域和市场特征进行整合，感知消费习惯、预测消费趋势、评估消费行为、输出管理方案，对平台运营进行精细化管理，实现运营决策和管理能力的提升。推动房地产运营的信息化，可以有效带动上下游行业的信息化建设，为中国的经济发展提供新的经济动能。

再次，随着房地产业的转型，其产生的影响本身也会促进整个社会经济发展方式的转变，有着深远的长期影响。例如房地产业通过各种手段提升全社会的人力资本水平，由于人力资本水平的提高带来的个人收益的提升会促使人们对自己或下一代进行人力资本投资，长期看来会显著提高整个社会的经济增长质量和增速，这是一种潜移默化的长期影响。

需要注意的是，经济发展方式转型要切记不能操之过急，必须契合中央“稳地价、稳房价、稳预期”的政策基调。我国的“土地财政”制度并不是上层凭空设计出来的，而是在中国实践中逐渐探索形成的，有着很强的历史合理性，而且目前仍然是中国许多地方重要的基础性经济制度；我国注重资本积累的经济增长方式更是在东亚得到了广泛证明，是符合经济增长基本原理的。但是任何事物都有其适用范围，经济制度也不例外，随着外部环境的变化，经济制度也应当随着环境发生改变。在外部环境没有发生剧烈变化的时候，我们也不宜对经济制度进行剧烈的改动，而是应当对外部环境进行研究与预判，对它们的改进与替代应当是逐步推进而非一次性的。

就我国当前的经济实践来看，房地产业的主要盈利方式仍是开发—销售经营模式，物业开发仍是房地产企业最主要的业务和营业收入来源，如果贸然要求房地产企业全面转型，会造成市场不稳。考虑到我国地方政府巨大的土地质押规模，任何破坏市场稳定的行为都可能通过地方债务危机引起金融业和房地产业双双崩溃。从国际经验来看，无论是1990年日本主动刺破房地产泡沫，还是2007年美国次贷危机都带来了巨大的经济波动，都严重影响了经济发展，产生了极其恶劣的宏观经济后果。对比美日，我国房价和房地产市场与金融的捆绑程度更深，与地方经济发展密切相关，而且我国的宏观经济稳定性更差，任何改革与转型都需要谨慎而行。

经济发展是人民生活水平提高的最终来源，任何一个产业都应该顺应经济发展的潮流，结合自身特点在此过程中发挥作用。作为大型经济体，中国经济高速发展已经持续40年，也早已成长为世界第二大经济体，现在已经走到转变经济发展方式的十字路口上。房地产业应认真总结过去的发展经验，准确预判未来的发展方向，在新的增长路径中重塑自己的产业地位。

【注释】
(www.xing528.com)

[1]数据来自IMF。

[2]《东亚复兴：关于经济增长的观点》首次提出并使用了“中等收入陷阱”这一概念，指使各经济体赖以从低收入经济体成长为中等收入经济体的战略，对于它们向高收入经济体攀升是不能够重复使用的，进一步的经济增长被原有的增长机制锁定，人均国民总收入难以突破10 000美元的上限，一国很容易进入经济增长阶段的停滞徘徊期。

[3]数据来自Wind数据库。

[4]《中国统计年鉴》。

[5]http：//www.gov.cn/xinwen/2019-07/31/content_5417485.htm.

[6]原始数据来自东方财富，由同策研究院整理而得。

[7]https：//www.sohu.com/a/153679575_99902483.

[8]本小节数据除说明外均来自中指研究院，由同策研究院整理而得。

[9]资料来自《中国统计年鉴》和统计局相关公报。

[10]资料来自《中国统计年鉴》和统计局相关公报。http：//www.fjii.com/gd/sxc/2019/0220/205503.shtml.

[11]资料来自《中国统计年鉴》和统计局相关公报。http：//www.fjii.com/gd/sxc/2019/0220/205503.shtml.

[12]通常的经济增长贡献率是指某一产业在经济增长中的百分比，本书里的绝对份额是指GDP实际增长率乘以贡献率。

[13]《中国统计年鉴2018》。

[14]中国统计局月度数据。

[15]详见附录11.1：我国经济增长的索洛增长模型回归分析。

[16]原始数据来自世界银行，由同策研究院整理而得。

[17]《中国国土资源年鉴2016》

[18]上海历年统计公报。

[19]http：//www.cer.sdu.edu.cn/info/1064/2407.htm.

[20]详见附录11.2：我国经济增长的卢卡斯模型回归分析。