房地产业与中国当前经济发展趋势

目前我国处在产业升级和经济结构转型的阶段，经济增长需要从数量型增长向质量型增长转变。而房地产业目前的发展模式和其与“土地财政”的紧密联系使房地产业的发展偏离其满足居住需求的本质属性，成为间接扩大居民储蓄、增加全社会投资水平的渠道。而依赖这种以投资带动的资本积累型发展模式不利于我国经济转型。

（一）我国房地产业的发展已经开始制约经济发展

房地产业对于经济发展的影响主要体现在两个方面：首先，房地产业逐渐偏离其满足居住需求的本质属性。

由于房地产业具备扩大投资规模、拉动经济增长的作用，而我国又将经济增长速度作为政府经济工作的重要目标，所以我国房地产业的发展偏离了其满足居民居住需求的本质作用，而侧重于其拉动经济增长的作用。

从住房的供给和需求看，二者出现总量上和结构上的错配。如图10.8所示，从总量上看，2008年以来，房地产企业开工面积在高速增长，在2011年达到14.6亿平方米，之后维持在13亿平方米的水平，直到2015年回落到10亿平方米。^[8]然而，这些新增住房没有被有效吸收。商品住宅待售面积从2010年起大幅攀升，从1.1亿平方米上升到2015年底的4.5亿平方米，年均复合增长率达到33.6%。住房待售面积的上升没有导致住房供应的下降，住房新开工面积2010年后一直维持在较高水平。而城市人均住房面积在2008年已经达到30.6平方米，住房数量基本满足需求。但是为了拉动经济增长，保持经济增速，对住房的投资持续增加，造成一定程度的供给过度，住房待售面积上升。

图11.8　2000—2017年商品住宅新开工和待售情况

资料来源：国家统计局。

从结构上看，三四线城市存在住房供给过剩，而一线城市住房供给相对不足。三四线城市对经济增长有更强烈的渴望，而自身要素禀赋较差，因此对房地产业拉动经济增长的依赖较高。三四线城市由于经济欠发达，税收来源相对有限，更倾向于通过出让土地使用权获得财政收入，因此造成房地产过度开发，住房供给过剩。但是三四线城市整体呈现人口净流出的情况，住房的供给和需求不匹配。2016年三四线城市整体人口净流出比例为3.12%，而一些经济欠发达地区的人口净流出比例高达10.2%。三四线城市在经历了2016年的“去库存”之后，2017年土地供给仍在增加，规划建筑面积同比增长了19.8%。三四线城市住房过度供给的问题仍未得到根除。

从投资规模上看，我国房地产投资规模较大。2016年我国的房地产开发投资占GDP的比例为13.8%，其中商品住宅投资占GDP的比例为9.2%，全社会口径的住宅投资占GDP的比例为11.3%。而2016年发达国家的住宅投资只占GDP的2%左右，即使在历史最高时期住宅投资也只占到GDP的8%左右。相对于我国的经济规模，我国的房地产投资水平已经远高于发达国家水平。国家统计局报告显示，从2017年到2019年三季度，我国房地产开发投资依然保持高速增长，增速维持在7%以上，其中2019年三季度同比增长10.5%。房地产开发投资增速高于GDP增速，房地产投资规模继续扩大。

以上分析说明，在我国当前的经济增长模式下，房地产业偏重于其拉动经济增长的作用。但是为了保证经济增速而扩大开发投资规模已经在一定程度上造成了部分地区住房的供给过剩，出现了供给与住房需求不匹配的情况。房地产业的发展偏离了满足居住需求的本质属性。

其次，不动产投资属性过强阻碍了我国经济转型发展。在我国经济增长当中，资本积累起到了十分重要的作用，是过去几十年经济增长最重要的动力来源。而住房的投资属性过强在一定程度上强化了这一路径依赖作用。从本质上讲，地方政府能够通过基础设施建设拉动经济是因为中国独特的制度安排，使土地这种资本品被政府掌握，从而可以创造信用，高效地进行资本积累。但是政府选择土地这一标的也是利用了土地及其之上的不动产本身有较强的投资属性的特质，从而为地方政府的经济发展寻找到一条捷径，让地方政府对于“土地财政”欲罢不能。

我国很多地方土地供应过量就是这种病态依赖的重要体现：2010年以来，地方政府的土地出让金收入呈上升趋势。从2010年的2.8万亿元上升到2018年的6.5万亿元，2017年当年同比增长高达32.7%。这也使居住用地的供给在整体上存在潜在的过剩风险。2016年我国城镇户均住房达到1.04～1.16套，城镇人均住房建筑面积达到36.6平方米。在住房数量基本满足需求的情况下，从2017年到2018年4月，全国城市新增规划建筑面积11.6亿平方米，可以容纳约3 169万人居住。2017年中国新增了2 049万城镇常住人口，住宅的土地规划面积增速明显超过实际的城镇人口增速。

由于“土地财政”的加持，不动产较强的投资属性得到进一步加强，带来了一系列问题。

首先，不动产的投资属性加强进一步加剧了中国的贫富差距问题。率先购买城市住房的人事实上是首先对城市进行了投资，城市主政者利用其资金对城市进行开发，进而带动土地升值，他们的房屋增值幅度也最大，后买的人从中获利就较少，而未买房的人就无法从房屋增值中获得收益。从财富分配的角度来看，目前这种土地要素收益制度已经成为社会财富的重要分配机制。

这种土地要素收益机制会造成财富积累的“马太效应”，加剧贫富分化。这种分化在有房居民和无房居民之间体现得更加明显。有房者随着资产的增值越来越富，而无房者由于房价过快增长，不但无法从房产增值中获得财富，还会因为房价过快上涨更加难以拥有自己的不动产，从而与有房者的差距越来越大。以房屋作为投资要素参与分配本身不应该被指责，但是要素参与分配本身只是一次分配过程，通过二次分配来调节收入差距，实现社会公平正义才是当今国际社会的主流发展趋势，过于巨大的贫富差距并非社会发展的福音。

其次，不动产的投资属性过强还扭曲了住房的居住属性。由于住房的投资属性过强，很多人购房就是为了卖出，对于出租、自住等带来的收益并不在意，造成了大量住房空置。对于空置率的估计，可以参考相关官员提供的数据，一是2018年3月全国政协经济委员会副主任、中央农村工作领导小组原副组长兼办公室主任陈锡文在解读“乡村振兴”的专访中提道：2017年大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，农村房屋空置率14%。二是2018年6月中财办原副主任杨伟民在“2018陆家嘴论坛”演讲中谈到中国住房空置率问题时指出，我国无论是城镇还是乡村住宅的空置率都相当高，比日本还高，日本是13%。他没有具体给出我国城镇住房空置率，但是据此可以推测这一数字应该在13%以上。综合以上观点，并按保守的13%估算，中国城镇住宅的空置面积为38.7亿平方米。按照中国2016年城市人均住宅建筑面积36.60平方米计算的话，仅空置房就可以安排1亿人入住。过高的空置率造成许多民众的合理居住需求得不到有效满足，人力资本得不到有效恢复与补充。

最后，不动产投资属性过强带来的房价高涨还影响了居民的消费，阻断了生产消费循环的顺利进行，同样影响了人力资本的积累。这在本章第二节中已有详述，此处不再赘述。综上所述，房地产业的发展已经开始影响我国经济发展方式的转型。我国目前的经济增长方式过于依赖实物资本的积累，尽管主因是中国经济增长的长期路径依赖和政绩考核机制，但这也与房地产业本身的特点密切相关，而且依靠房地产业发展经济已经对我国人力资本的积累形成不利影响。深入思考房地产业在我国经济转型中的作用，化不利为有利将是我国房地产业定位与发展的重要方向。

（二）我国房价与经济出现背离

房地产业的发展对我国经济发展影响的一个重要表现就是房价与经济增长出现背离。2015年，我国房地产市场出现了新一轮上涨行情。与以往不同的是，本轮房价上涨是在经济增速持续下行的背景下发生的。这一现象反映了目前房地产业的发展模式对经济的消极影响已经开始浮现。

如图11.9所示，2015年以后，我国经济增速下行而房价增速上行。从趋势上看，我国的GDP增速从2015年一季度的7%下降到2019年三季度的6.2%。与此相对的是，同一时期，70城新建商品住宅价格指数的同比增速从-5.4%上升到5.5%，增速最快时达到10.5%，全国商品住宅平均价格（由国家统计局公布的全国商品住宅销售额和销售面积折算，下同）同比增速从7.2%上升至12.9%，增速最快时达到18.3%。从波动上看，2015年以后，房价增速与经济增速呈反向变动。分析显示，2015年一季度至2018年二季度，70城新建住宅价格同比指数和全国商品住宅平均价格的同比增速均与GDP同比增速间呈现负相关，相关系数分别为-0.55和-0.51。

图11.9　我国近年来房价与经济增长情况

资料来源：国家统计局、中指数据。

2015年以前，我国房价与GDP同比增速的长期走势基本保持一致。从趋势上看，2009年3月，受国际金融危机的影响，GDP增速下滑到6.4%，同期的70城房价指数同比也下降到-1.9%。2010年3月经济复苏，GDP增速达到12.4%，70城房指同比上升到14.1%。2012年9月经济再次陷入低谷，GDP增速放缓至7.5%，70城房指同比也下降到-1.2%。从波动情况看，房价与经济呈同向波动。2006年3月到2014年12月，70城房价指数同比增速与GDP增速呈显著的正相关关系，相关系数为0.62。从更长的时间看，2000年3月到2014年12月，商品住宅平均价格增速与GDP增速同样呈正相关关系，相关系数为0.39。

从国外经验看，房价也与经济走势相一致。2004年以后，美国经济开始进入下行通道，GDP增速从2004年3月的4.3%下降到2008年3月的1.1%。同一时期，房价增速也开始下降，20个大中城市标准普尔/CS房价指数同比增速从2004年9月开始下降，房价上涨开始减缓，到2007年1月，房价指数同比为负，房价开始下跌。2008年次贷危机爆发，2009年3月的GDP增速跌至-3.3%，房价同比增速也下降至-18%。

日本的房价与GDP呈现明显的同向波动。日本的GDP同比增速在2009年3月下降到-8.8%，房价（全国综合不动产价格指数）同比增速也跌至-9.4%。经济复苏后，GDP增速在2010年9月上升至5.7%，房价同比增速回升至3.1%。2012年9月经济再次下行，GDP增速下降至-0.1%，房价同比增速也下降至-0.84%。

此外值得我们注意的是，我国本次房价与经济发展相背离有着深刻的背景，恰逢我国经济发展方式转变的三个重要时点：

1.这次背离发生在我国产业演进的关键时点。2012年以前我国第三产业对于经济增长贡献率的影响偶尔大于第二产业；而从2012年开始，这一现象变得持久且稳定。到2013年，我国产业结构已经以第三产业为主。同时我国第二产业的就业人数开始持续下滑，而第三产业就业人数则稳步上升。^[9]

2.这次背离发生在我国跨越“中等收入陷阱”的关键时刻。我国2012年人均GDP为40007元人民币，按当年人民币汇率中间价折合为6 337美元，2018年我国人均GDP为9 553美元，^[10]正处于“中等收入陷阱”的发展区间。

3.这次背离发生在我国资源禀赋情况发生重大转变的时期。我国人口抚养比在2011年达到顶峰，根据国家统计局的数据，2011—2018年我国劳动年龄人口下降了4 000万。^[11]经过持续40年的高速发展，我国资源禀赋正逐步由劳动密集型向资本密集型转变，传统经济增长路径已经快到尽头。

我们认为房价与经济增长背离的直接原因可以从两个方面考虑：房价上涨是由于货币政策与房地产调控政策的双放松导致的；而经济下行的直接原因是实体产业的经济增长率下降。(www.xing528.com)

从2014年下半年开始，在货币宽松的环境中，房地产调控放松，导致资金流入房地产业，推高房价。资金进入带动地价大幅上涨，高地价支撑房价难以下行。

从2014年11月开始，一年内央行连续6次降息，金融机构一年期贷款基准利率从2014年11月的5.7%下降到2015年10月的4.3%。2015年，央行4次全面降准，将存款准备金率下调了2.25个百分点。央行的降息、降准措施为市场提供了充足的流动性。

房地产市场调控政策从2014年下半年开始放松。2014年6月，呼和浩特市正式发文取消限购，之后，其他城市陆续跟进。到2014年底，47个限购城市中的42个已经取消限购政策。9月，央行发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对房地产业提供信贷支持；其中包括放松对二套房的认定、支持房地产企业的合理融资需求。10月，住建部等三部委发布《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，降低公积金贷款门槛，支持二次使用公积金。2015年底，针对房地产库存严重的问题，“去库存”战略出台，刺激房地产销售。同时，央行将非限购城市的首套住房贷款首付比例从25%下调至20%；财政部发布通知降低房地产交易的税费比例；同时还出台了增加住房补贴和提高棚改货币化安置比例的政策。

在货币宽松的条件下，房地产调控放松使资金流向房地产业。各个行业贷款在人民币贷款余额中的构成比例的变化可以反映出资金向房地产业流动。2010—2014年，金融业的贷款余额比例从0.2%上升到0.4%，平均每年仅上升0.05个百分点。而2015年，该比例从2014年的0.47%猛增到3.31%，一年间上升了7倍。居民个人住房抵押贷款余额比例在2012—2015年从13.5%上升到15.6%，平均每年上升0.7个百分点，而2016年该比例上升到18.6%，一年上升了3个百分点。

资金流入房地产业不仅推高了房价，也抬高了地价。2015年以来，“地王”频出，普遍出现了地价高于房价的现象。根据中指数据，一线城市以上海为例，2015年杨浦区平凉社区、新江湾城两个地块拍出49 000元/平方米的楼面价，而同年杨浦区商品住宅平均销售价格仅为48 000元/平方米。二线城市以南京为例，2015年鼓楼区一地块拍出22 000元/平方米的楼面价，当年该区的平均房价仅为21 944元/平方米。三四线城市以昆山为例，2016年花桥一地块拍出17 480元/平方米的楼面价，而当年该区的商品住宅均价仅为16 500元/平方米。高企的土地成本造成了房价上涨刚性，使高房价得以维持。

在房地产业获得大量资金注入，实现较快发展的同时，其他产业却陷入发展困境，拖累了整体经济增长表现。这一现象的直观表现就是在房价与经济增长背离期间，第三产业对于GDP增长的贡献率大幅上升，而其他产业尤其是第二产业对于GDP增长的贡献率大幅下降。

图11.10给出了近年来我国经济增长率和第二三产业对于经济增长的实际贡献的绝对份额（以下简称绝对份额）。^[12]从图中可以发现，2012年以前，除了个别几个季度，第二产业对于经济增长的贡献长期高于第三产业，而且GDP增长率变动趋势与第二产业的贡献率高度一致。但从2012年开始，第三产业对于经济增长的贡献开始超越第二产业，第二产业的变动趋势也不再与GDP同步。同时第三产业的绝对份额长期稳定在4%左右，第二产业的绝对份额一路下降，从4%下降到2%左右，成为经济增长下降的最主要原因。而第三产业绝对份额超越第二产业，第二产业绝对份额开始下降的时间点恰恰是经济增长与房价开始背离的起始点。

图11.10　我国近年来第二三产业对经济增长的贡献率

资料来源：Wind数据库，同策研究院整理。

进一步分析可以发现，自2012年开始的经济下行主要是由于第二产业的增长率下行造成的，从图11.11可以发现，第三产业的实际经济增长率近年来一直在8%左右波动，而第二产业增长率则由8%左右下行至5.5%左右。

图11.11　我国近年来第二三产业的实际增长率

资料来源：Wind数据库。

正如上文所述，自2012年开始，我国房地产业的发展获得大量资金支持，但是工业却没有获得太多支持。根据《中国金融年鉴》的相关数据，我国工业中长期贷款余额从2012年的3.17万亿元上升至2018年的4.29万亿元，涨幅为35.33%；而同期的服务业中长期贷款余额从15.91万亿元上升至34.88万亿元，上涨了119.23%；房地产业贷款余额更是从2013年的14.61万亿元上升至2018年的38.7万亿元，上涨了164.89%，巨量的资金涌入房地产和服务业有力地支撑了这两个行业的发展，而工业却无法获得金融业的有力支持。同时由于产业演进的发生，我国第二产业在整体发展中的地位开始下降，不但其经济增长贡献率开始低于第三产业，就业人员数量自2012年达到顶峰后也开始逐渐下降。

我国房价与经济背离的深层原因是在技术没有大幅进步的情况下，要素成本的上升造成实体产业利润率低下；而投资渠道短缺，住房资本品属性过强等原因导致房地产业利润率高企；两者形成了明显的利润率差，要素向房地产业集聚，最终形成房价与经济背离的情况。

2008年以后，实体经济企业利润开始下降，与房地产业长期存在较大的利润差距。根据国资委数据，2000—2007年，房地产业销售利润率在17%左右波动，而工业企业销售利润率从13.1%上升到15.6%，二者差距缩小至2.5个百分点。而2008年，工业企业利润率大幅下降至11.9%，房地产业利润率大幅上升至19.5%；二者的差距陡然拉大至7.6个百分点。之后，房地产业利润率始终高于工业7个百分点左右。由于出现较大的利润率差距，即使货币政策和财政政策都对实体经济进行支持，资金也不会流入第二产业，这才是第二产业无法获得金融资源支持的根本原因。

除了可以观测到的行业利润率差距外，第二三产业TFP的下行也是一个值得注意的问题。尽管第三产业在第二产业增长进入下行区间时获得了更多的生产要素，但是生产要素的增加并没有促进第三产业的快速增长，第三产业只是维持了原有的增长率水平，这也使经济由于第二产业的拖累而进入下行区间。为此本书计算了我国第三产业的TFP水平，如图11.12所示。从图中可以看出，从1978年以来，我国第三产业TFP长期呈现上涨趋势，这一趋势直到2008年。此后，第三产业TFP水平一直下行。从当前的情况来看，多投入的生产要素也只是恰好弥补TFP下行带来的增长率损失，因此第三产业的经济增长水平一直维持在8%左右。而TFP无法上升的现象同样发生在第二产业，这是第二产业增长率下行的另一重要原因。

图11.12　中国第二三产业TFP变化情况

注：本图是按照C-D函数计算而得，假定规模报酬不变。固定资本存量按照第七章相同方法计算，劳动按照就业人数计算，劳动报酬份额假定为0.5，GDP与固定资本存量均为1978年价格水平。
资料来源：国研网。

2008年以来，我国实体产业开始逐渐面临要素成本上升问题，在TFP不上升甚至下行的情况下，这成为我国实体产业利润率低下的重要原因之一。而需求不振加剧了这一趋势。

首先，从要素成本来看，实体产业的成本在不断上升。以劳动力成本为例，根据以收入法计算的我国历年GDP，劳动报酬的份额已经从2007年的39.74%上升到2017年的47.51%。^[13]从微观机制上看，以前劳动力成本较低时，劳动力可以根据既定的技术水平与资本进行搭配，资本的扩张总能寻找到与之匹配的廉价劳动力，生产规模扩张的过程中成本扩张的速度相对较慢，企业可以获得较高的利润；但随着劳动力成本的上升，如果没有技术进步，劳动力只能按照原有的比例与资本进行匹配生产，那么劳动力价格的上涨必然带来成本的上涨，侵蚀了企业的利润率水平，这是实体行业利润率低下的重要原因之一。而且更为严重的是，除了劳动力外，其他要素的成本也在不断上升，高企的房价带来了高昂的物业成本，这使企业在成本端腾挪的空间有限，成本上升带来的利润率下降几乎无法规避。

其次，需求端的严峻形势也压低了实体行业的利润率。2008年以来，受到国际金融危机、欧洲债务危机的影响，外部需求持续低迷，在驱动经济增长的“三驾马车”中，出口进入下行轨道，出口额同比增速从2008年9月的23.3%下降到2019年9月的-3.23%，其中在2015年6月到2016年12月间出现了持续性的负增长。^[14]而在内需方面，我国内需一直不振，房价上涨对于居民消费更是雪上加霜，根据第九章的相关测算，房价每上涨1%，中国居民消费就会下降0.29%。需求不振最终压低了产品价格，打压了实体产业的利润率水平。在这种情况下，实体经济利润低，资金不愿意进入，宽松的货币政策无效，反而造成流动性过剩，资金脱实向虚。

由于实体经济无利可图，资金进入市场必然以资本品为目标，因为这可以保证在最短的时间内获得最大的收益，而房地产恰好满足这一要求，成为资本追逐的目标。中国居民由于缺乏合理的投资渠道，也将大量资金配置在房地产上，以期实现资产的保值增值。这些都导致房价的高企，而不恰当的经济刺激措施加剧了这一趋势，最终加剧了实体产业的下行趋势。

按照传统增长模式，为了维持经济增长，必须不断加大投资力度。从“投资—生产—消费—扩大再投资”这一经济循环看，内外部消费不足导致循环受阻，如果要继续以扩大再投资的方式拉动经济增长，则只能通过负债的形式。当债务无法偿还，会出现投资成本向债权方转移的情况。在我国，由于存在“土地财政”现象，政府部门的借贷成本可以通过土地出让金的形式最终向居民部门转移，房价不断上涨是其表现形式。

房价上涨加剧经济下行，形成恶性循环。房价上涨推高了房地产的投资属性，吸引资金进入，加剧资金脱实向虚。而房价的上涨还挤压了消费，使消费品价格无法提高，实体产业利润率低下。房价还进一步抬高了劳动力价格，企业利润率受侵蚀。这些结果导致经济进一步下行。在经济下行的压力下，政府为了维持增长，继续增发货币，资金不去实体行业，反而再次进入房地产业，推高房价，形成恶性循环。综上所述，自2012年以来出现的我国房价与经济增长相背离是在我国经济发展环境出现重大转变背景下发生的，它与我国传统经济发展模式密切相关，这对我国未来经济发展有着重要启示。