房地产业的实物资本积累

（一）房地产业的行业特点

任何产业都应该在经济增长中发挥自己的作用。但是在不同的经济发展路径中，特定产业的特点可能会被放大或加强，成为经济发展的重要支撑。在中国依靠高积累进行经济发展的道路上，房地产业由于其与土地密切相关的特征而与这一发展路径捆绑在一起，成为实物资本积累的重要推手。而且房地产业本身在经济增长中就有着重要作用，按照在经济中占比超过5%的行业可以成为经济的支柱产业这一标准，房地产业在大多数国家都是支柱产业，对于经济发展有着重要影响。

表11.2　2000—2017年各国与地区房地产业占GDP比重　（单位：%）

资料来源：世界银行。

在中国，房地产业同时成为支柱产业和“土地财政”实施的重要载体，这与住房本身的特点密不可分：

第一，住房本身具有较强的投资属性，即使没有“土地财政”，它也经常被当成投资品。住房本身价值较高且不易分割，一旦价格上涨就获利颇丰。其与普通民众直接相关，常常是居民资产配置组合的重要组成部分，是可供普通民众参与的重要投资性资产，这使住房较其他商品更具有投资属性。2000年美国互联网泡沫破灭后，住房就成了大多数投资者新的投资标的。

第二，住房购置往往需要金融服务，杠杆设置加强了住房的投资属性。房屋价值较高，大多数人在购置房屋时都要通过金融机构筹资，由于使用了杠杆，一旦房价上涨，购置者获得的收益率就会大幅提升。这也极大地加强了住房的投资属性。

第三，住房的投资属性与居住属性较难分割。对于大多数民众而言，其购买住房可能的确是为了居住，但同时也兼顾投资功能。这一特征的表现就是很多人会在房价较高时将自住房屋卖出，从而获取收益购置新的住房。很显然，这种改善性需求必须依靠住房本身的投资收益才能得到满足，投资属性与居住属性混同在一起。

由于住房本身具有了这些特点，这使其有着较强的投资属性。而中国自身独特的国有土地制度使政府可以高效地将未来城市建设和公共服务的外溢价值转化为现在的土地价格，土地的增值前景进一步加强了住房的投资属性，成为房地产调控的重要影响因素。但是也正是由于住房投资属性凸显，房地产业才为我国实物资本积累提供了便捷的实施路径。(www.xing528.com)

（二）房地产业对我国实物资本积累的积极作用

本书第七章已经详细计算了“土地财政”产生的效益及其对投资的贡献，这是房地产业对我国实物资本积累的重要贡献。简而言之，由于我国土地国有的制度，国家可以出让土地相关权益，或者通过对土地相关权益进行抵押来融资，从而获得进一步扩大投资所需的资金，以扩张投资规模。除此之外，房地产业本身还有较强的积累作用，结合第七章对于“土地财政”拉动投资的测算，可以看出房地产业对我国实物资本积累的积极作用。

表11.3给出了我国房地产业自1997年以来除去土地购置费之外每年的投资完成额情况，从中可以发现房地产业投资占固定投资的比重远远超过其占GDP的比重，即使单纯考虑房地产业本身，它在实物资本积累当中也起着重要作用。从我国的发展阶段来看，城镇化的推进也需要房地产业继续加快投资，为更多的城镇居民提供更好的居住环境。

房地产业对于实物资本积累的积极促进作用不仅体现在中国，在美国，住宅投资占全社会固定资产投资的比重也在10%以上，^[3]这表明房地产业本身对于实物资本积累有很强的作用。由于房地产业的发展，实物资本本身就能得到很快积累。如果考虑到“土地财政”对于中国资本积累的作用，那么房地产业在中国资本积累型的经济增长模式中就起到更为重要的作用。

表11.3　1997—2016年我国房地产业投资完成额与固定资产投资完成额情况

注：*为除去土地购置费用的房地产业本年完成投资额。
资料来源：国家统计局。