从前文的分析可知，我国的住宅成交面积比与城镇化、收入水平、土地供应和人口年龄结构都存在相关关系。为了定量分析成交面积与这些变量的关系并利用这一结果对中国未来的住宅成交面积进行预测，本书将利用成交面积对影响因素进行回归。住宅成交面积的数据由新建住宅成交量除以新房占总成交量的比重而得，根据本书的计算，我国自1998年以来的住宅成交趋势见图10.5。
图10.5 我国住宅成交量变化情况
资料来源：Wind数据库。
由于本书所能获得的只有1998—2019年21年的全国时间序列成交量数据，数据量远小于成交结构预测时使用的面板数据，从统计学角度考虑，在不丧失主要影响因素并考虑经济学含义的情况下，采用了如下回归方程式：
其中，scalet为历年住宅总成交量，urbanizationt为历年城镇化率，deltapoput为历年新增城镇人口。式（10.4）通过了协整检验，相应变量估计结果为α=-314 525.1、β1=7 690.817、β2=22.089 11。
所有估计结果均在1%显著性水平下显著，F统计值为244.45，同样在1%显著性水平下显著。这一结果表明，城镇化率每提高1个百分点，住宅成交量增加7 690.8万平方米；而新增常住人口每增加1万人，住宅成交量增加22.089万平方米。
根据式（10.4）和前文计算的结果，本书预测了2019—2030年中国的住宅成交量和新建住宅成交量结果，图10.6对这一结果进行了展示。
图10.6 我国住宅成交量预测(www.xing528.com)
从图中可以看出，我国的住宅成交量还将持续增加，但是新房成交量将会在2025年达到顶峰，约为16.02亿平方米，2019—2030年新建住宅年均成交量为15.22亿平方米，恰好位于前文估计的13.93～20.11亿平方米区间之内。
不同的预测结果都表明我国目前新建住宅市场尚未到达顶峰，在城镇化、经济发展及人口等因素的推动下，我国住宅市场在未来数年内尚有进一步发展的空间。但随着我国房地产市场结构的根本性变化，我国也将在未来十年内迎来房地产增量市场最后的窗口期，住宅市场将发生巨大变化。
【注释】
[1]数据来自Wind数据库。
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