基于人口需求的住宅市场规模预测

从长期来看，我国住宅需求主要包括城镇化过程中新增城镇人口的居住需求、城镇居民改善需求和城镇存量住房的折旧拆迁需求。2018年我国常住人口城镇化率已经达到59.58%，根据国务院发布的国家人口发展规划（2016—2030年），2030年我国城镇化率预期发展目标为70%，但按照过去20年城镇化率年均提高1.31个百分点的增长速度，2030年应该可以实现75%左右的水平（前文预测的结果为74.81%），未来12年我国城镇人口将会增加2.15亿人（按当前人口13.95亿计算）。按照当前城镇居民人均住房建筑面积39平方米（根据国家统计局2018年数据），未来新增城镇人口的住房需求为83.85亿平方米。城市住房折旧拆迁规模未来12年将达到55.58亿平方米［根据城镇人口与人均居住面积计算的存量面积按照70年折旧核算，但如果按照折旧期限30年（时任住建部副部长仇保兴曾经在第六届国际绿色建筑与建筑节能大会上说，我国的住宅使用周期大致只有25～30年，前重庆市市长黄奇帆在最近一次公开演讲中再次提及这一标准）核算，折旧拆迁规模为129.69亿平方米］。未来12年城镇住宅总需求约为139.43亿平方米（按照30年折旧则为213.54亿平方米）。

同时，我国家庭结构也在发生变化。国家公安部公布的户籍家庭的户均人口数量呈现下降趋势，2017年全国户均人数为3.09人，城市户均人数为2.99人，分别较2007年下降6.71%和5.41%。户均人数下降的趋势在放缓，1987—2007年二十年间，全国户均人数年均下降1.06%，城市户均人数年均下降0.91%，2008—2017年近十年间，全国户均人数年均下降0.67%，城市户均人数年均下降0.54%。如果按照近十年的变化幅度计算，2030年全国户均人数为2.82人，城市户均人数为2.77人。

图10.4　公安部公布的全国和城市户均人数变动情况

资料来源：Wind数据库，同策研究院整理。(www.xing528.com)

根据2030年我国城镇化率预期发展目标为75%计算，未来新增2.15亿城镇人口，按照当前的2.99人计算，新增户数为7 191万户，如果按照户均人数为2.77人计算，新增户数为7 762万户。家庭结构的变化就会导致城市户数增加571万户。如果考虑到当前存量家庭户数变化的话，当前城镇人口为8.31亿人，按照户均2.99人可以计算出家庭户数为27 793万户，当户均人数下降为2.77人后，家庭户数变为30 000户，户数增加2 207万户。综合来看，家庭结构的变化就会导致家庭户数增加2 778万户。按照户均100平方米计算，这又要增加27.78亿平方米的住房需求。这意味着2019—2030年，我国年均仍然需要增加13.93亿平方米的住房（如果折旧按30年计算，则为20.11亿平方米）。而我国2010—2015年和2016—2018年的年均新建住宅成交量为10.15亿平方米和14.34亿平方米，即使按照最低限度估计，我国未来12年的住宅年均交易量也只是低于楼市上升周期的2016—2018年，但是要高于2010—2015年。而且这还是没有考虑住房面积改善的结果，由于我国住房建筑面积都包括公摊面积，如果按80%的得房率计算，我国2018年的实际人均居住建筑面积仅为31.2平方米。早在2016年，欧盟国家的人均住房面积就已经达到38.42平方米，如果考虑住房改善的需求，我国未来的新房建设需求还会更大。

除了住宅投资需求外，我国还有大量其他的房地产开发投资需求。我国人口城镇化的持续推进必然带动城市商业需求的增加，同时，居民生活水平提升带动的消费升级同样会产生大量的商业需求，这些都需要持续的商业地产开发投资才能得以满足。而随着老龄化和居民消费升级的进一步发展，以养老地产和旅游地产为代表的产业地产同样会带来大量的住房需求。