中国宏观经济未来趋势预测

正如第一章的研究结果表明的那样，中国房地产业的发展与宏观经济和人口变量息息相关，例如城镇化率、城镇居民收入水平、劳动年龄人口比重和家庭规模。对比同一发展时期的美国和日本，我们同样可以发现这些指标的重要指示意义。美国1930—1960年的城镇化率为56.1%～69.9%，日本1962—1970年的城镇化率为56.1%～72%，^[1]中国2018年的城镇化水平为59.58%，可以预见中国未来一段时间的城镇化发展阶段将与美日这两个时间段的城镇化发展相类似，通过对美日该阶段的数据进行研究可以发现，美日的住宅结构、总量等指标与上文所述四个指标密切相关，这为本书采用这四个指标对未来10年中国住宅市场进行研究提供了国际比较证据。

为了研究2019—2030年中国的住宅市场规模，需要对这些变量做出预测。后两者为人口变量，已经在第一章的中国人口相关内容中做过预测。而前两者为本节需要预测的宏观经济变量。

（一）城镇化率预测

根据美国城市地理学家诺瑟姆1975年对世界各国城镇化进程的总结（Northam，1975），城镇化水平在时间轴上会呈现“S”形，即图10.1左图。总体看来，城镇化可以被分为三个阶段：初期阶段，城镇化速度较为缓慢，总体城镇化水平在30%以下。中期阶段，城镇化速度开始加快，在很短的时间内就可以达到70%左右。这一阶段可以进一步细分为两个阶段，在图10.1时间轴tm之前，城镇化速度本身是加速的，到tm达到最高增速；到了时间轴tm之后，城镇化速度仍然保持较高增速，但是本身开始减速，这就是图10.1右图展示的情况。后期阶段，城镇化开始放缓，城镇化水平长期维持在一定水平不再变化。

图10.1　城镇化率与城镇化速度发展规律

鉴于城镇化发展的特征，对于城镇化最为常见的预测方法就是利用Logisitic模型进行预测，预测方程如下：

对于式（10.1），可以将其线性化后进行最小二乘处理获得a，k1和k2的估计值。本书利用1989—2018年的中国城镇化数据对式（10.1）进行了估计，估计结果为a=104、k1=3.284，k2=-0.051 95。经过处理，可以得到我国2019—2030年的城镇化率。从表10.1可以看出，到2030年城镇化率水平预计将达到74.81%，每年城镇化增速将从2017年的1.17%下降到2030年的1.10%，而我国城镇化增速的顶峰是2010年的1.61%，这表明我国已经进入快速城镇化时期的后半段，我国的城镇化增速开始放缓，未来我国将逐渐进入城镇化的后期阶段。

表10.1　我国城镇化率预测值　（单位：%）(www.xing528.com)

（二）城镇居民可支配收入预测

本书采用了线性预测法和灰色模型（grey models）预测两种方法。前者以选定年份的平均发展速度预测未来的增长速度，进而预测未来的收入水平，后者是通过少量的、不完全的信息，建立灰色微分预测模型，对事物发展规律做出模糊性的长期描述。借助这两种方法，本书以2009—2018年的数据作为训练集，预测了2019—2030年中国城镇居民的可支配收入增速。通过增速换算成居民可支配收入，以他们的均值作为2019—2030年收入预测值，具体预测结果见表10.2。

表10.2　我国城镇居民可支配收入预测值

从表10.2可以看出，我国未来的城镇居民收入还将持续增长，但增速不断下滑，这一情况与我国近年来的经济发展形势吻合。到2030年，我国人均居民收入水平大概会达到89 474元左右。