考虑到我国经济的总体发展和国际经验，当前我国对于房价调控的基调是稳房价，但是在房价本身就偏高的情况下，稳房价必然意味着相对过大的社会负担，即使未来我们可以通过经济增长和房价平稳双管齐下解决房价过高问题，但当前的房价负担和住房问题仍然需要出台相关措施解决，这也符合“十九大”提出的要让全体人民住有所居的政策精神。
为了解决这一问题，我们必须清楚地意识到，中国当前的住房问题从总量上已经基本解决（第一章已经论证），问题主要集中在结构性上。而且这一结构性问题不但涉及住宅的供给结构，还包括土地的供给结构和投资的供给结构问题。
（一）建立住宅多元化供给保障体系
对于不同城市、不同供应主体、不同类型住房和不同收入层次的居民都要分类施策，真正按照“房住不炒”的精神进行政策制定和实施，才能有效解决住宅的结构性供给问题。
具体而言，本书建议实行多主体供应，即针对热点城市和三四线城市房地产市场特征的不同，对商品住宅、公共租赁住房以及公有产权房等进行供应主体的细分，尤其针对核心热点城市常住人口基数大和基本住房需求不能满足之间的矛盾，做出多渠道保障和购租并举的制度安排，全面覆盖基本住房需求的同时，兼顾核心热点城市中高收入人群的刚需和改善需求。
图9.10就是多主体供应的示意图，以其中的中高收入群体和低收入群体为例，无论是在一二线核心城市还是三四线城市，前者的住房问题都应该由市场解决，他们购买的商品住宅在一二线城市可以由大开发商提供，在三四线城市也可以由本地的小供应商解决，简而言之这部分人群的住房问题应该完全由市场解决；在市场解决问题的同时，要按照“房住不炒”的精神坚决压制市场上的投资性需求。而对于低收入群体，他们的住房问题应当靠租赁住房解决，在三四线城市，这部分群体规模小，住房供应成本较低，土地资源较为丰富，地方政府组织提供的难度低，可以直接提供；但在一二线核心城市，这部分群体绝对规模大，住房供应成本过高，土地资源紧张，地方政府应当协调地方国企或央企提供，由地方政府出面向低收入群体提供租赁住房，确保以合理的价格水平为他们提供住房服务。
图9.10 多主体供应示意图
（二）房地产开发投资与人口的结构性匹配
我国房地产开发投资存在结构性问题。尽管房地产开发投资整体下行，但是有些区域投资增速仍然较高，尤其是与当地人口情况不匹配。2019年1—8月，我国西部地区区域房地产开发投资增速累计同比为16%，东部区域增速仅为8.8%，西部房地产投资增速远高于东部区域，该现象从2019年2月份一直持续到现在。从7月份开始，中部区域房地产投资也开始超过东部区域，按照这个趋势来看，未来几个月内，中西部地区房地产开发投资增速仍会高于东部。
从上一轮房地产调控中我们也要总结一些经验和教训。2010年房地产调控收紧后，开发企业开始转战中西部区域，这也导致2011—2014年中西部地区房地产开发投资增速均高于东部和中部地区，最终导致中西部地区大量库存住宅的产生，才有了中西部“去库存”战略的实施。
图9.11 我国不同区域（东、中、西部）房地产开发投资完成额增速情况
资料来源：Wind数据库，同策研究院整理。
从人口结构来看，东部区域人口基数较大，2018年达到5.38亿人，约占全国总人口的38.52%；中部区域人口为3.71亿，占比为26.6%；西部区域人口为3.80亿，占比为27.2%。东部区域2010—2018年常住人口增长率整体较高，并且超过全国平均水平（4.06%），中西部区域除了部分少数民族比较集中的省份，由于基数较小，增速明显较高外，其整体增速要低于东部区域，如果中西部区域投资过度，仍然会有供应过剩的风险（见表9.22）。如果东部区域投资放缓，有可能会造成供应不足，带来房价上涨的压力。
对于投资结构问题，我们应该以人口流动为导向，按实际需求进行货币政策调控。可以借鉴金融分类监控的成功经验，对于房地产金融监控也要视情况而言，借助于金融科技的发展，加强监管力度，真正做到按人调控，按需调控。
表9.22 我国不同区域（东、中、西部）常住人口变动情况
资料来源：Wind数据库，同策研究院整理。
（三）调整土地供应结构，建立合理的土地供应体系
本书第七章已经指出我国城市土地供应结构不合理，大量土地供应工业用地，而对住宅用地供应明显不足。不合理的土地供应已经给商业用房销售造成巨大压力，从表9.23中可以看出我国一线城市2019年8月商业用房的去化周期已经达到42个月，上海更是达到98个月之久。
表9.23 2019年8月我国一线城市商办地产销售情况
注：商办用房包括商业用房和写字楼两个组成部分，销量也为两者之和。
资料来源：中指数据，同策研究院整理。
对于土地供应结构问题，我们应继续贯彻落实“因城施策”的方针，针对人口净流入的城市要适当增加土地供给量，尤其是近几年土地规划建筑面积和成交的商品住宅供需差距比例明显为负增长的区域。同时要严格按照住建部的要求，对消化周期在36个月以上的城市停止供地；36～18个月的，要减少供地；12～6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。我国需要改变以工商业土地为主的土地供应结构，尤其在人口流入的大中城市要积极推进住宅用地供应，这与住建部的供地精神是一致的。
总的看来，我们首先需要一面发展经济，一面控制房价，通过发展动态地解决房价过高的问题；其次需要通过积极实行结构性供给来解决当前各群体的住房问题，从而控制当前的房价水平。
【注释】
[1]本数据库可获得版本最新数据只更新到2013年。
[2]没有利用企业的工资水平对企业利润率进行回归的原因在于严重的互为因果造成的内生性问题，例如企业可能因为工资过高造成利润率下降，但同样有可能因为经营情况较好而提高工资。
[3]2013年数据缺失，本书利用前后两年的比例均值代替了当年营业盈余占GDP的比重，再通过这一比重乘以当年GDP，获取了营业盈余数值。
[4]计算方法为工业利润率需提升比例2.47除以房价对数对利润率的边际影响值0.9882。下文中计算2013年需下降幅度得到的0.48算法类似。
[5]如果房价上涨过快，无房者也有可能放弃购房而增加消费，但总体看来，房价上涨带来的是消费下降。
[6]笔者曾考虑将居住消费中的房租支出剔除，但是较多城市没有列支居住支出下的分项支出，这样会造成大量的数据缺失。从统计方法转变前后的数据来看，居住支出普遍上涨1倍以上，这表明自住租金占居住支出50%以上，考虑到原居住支出数据也包括租房支出且占据较大比例，租金占据了居住支出绝大部分份额，剔除这一支出对结论影响不大。(www.xing528.com)
[7]http：//www.stats.gov.cn/statsinfo/auto2073/201310/t20131030_450360.html.
[8]数据的描述性统计、数据来源、平稳性检验结果和协整检验结果见附录A。
[9]http：//www.stats.gov.cn/statsinfo/au2073/201310/t20131030_450360.html.
[10]http：//nads.rue.edu.cn/displaynews.php？id=6586.
[11]Numbeo是世界上最大的由用户提供各个城市和国家信息的数据库，其提供包括当前和过去的生活成本、房价指数、健康护理、交通、犯罪信息和污染情况在内的世界各地的生活状况信息。
[12]表9.15第一行各指标含义如下：消费，不包括房租每月所需消费（当地货币）；房租1，城区每月房租（当地货币）；房租2，市郊每月房租（当地货币）；房价1，城区房价（当地货币/平方米）；房价2，市郊房价（当地货币/平方米）；收入，人均收入水平（当地货币）；比值1，居住在郊区的家庭净房价收入比；比值2，居住在城区的家庭净房价收入比；比值3，居住在郊区的家庭扣除消费（不包括房租）之后的房价收入比；比值4，居住在城区的家庭扣除消费之后（不包括房租）的房价收入比；比值5，不包括房租每月所需消费占收入比重；比值6，居住在城区的家庭房价收入比。每个家庭按4人计算，住房按100平方米计算。
[13]考虑到中国较快的人均收入增长速度，中国总体的房价收入比可能在较短时间内就会发生比较明显的下降，因此静态的房价收入比有可能在一定程度上高估了中国居民的购房负担。
[14]美国经济政策研究所是美国第一个（至今也是最主要的）关注美国中下收入阶层的智库，其成立于1986年，为非营利性、非党派性智库。网址为https：//www.epi.org/。
[15]表9.16第一行比值1含义如下：四口之家扣除消费后的以当年房价购买一套房的时间；比值2：四口之家扣除不包括住房的消费后的以当年房价购买一套房的时间；比值3：房价收入比；比值4：家庭年均收入与扣除消费（不包括住房消费）之后的比值。
[16]表9.17第一行比值1含义如下：家庭户扣除消费（不包括居住消费）后的以当年房价购买一套房的时间；比值2：家庭年均收入与扣除消费（不包括住房消费）后的比值；比值3：房价收入比。家庭规模根据《中国人口就业统计年鉴》按2017年中国城市家庭户平均规模2.74人计算，人均建筑面积按2016年中国城市人均建筑面积36.6平方米计算。
[17]http：//finance.sina.com.cn/china/gncj/2018-09-06/doc-ihitesuz1084971.shtml.
[18]中国大中城市的居民收入与净剩余比为2.164 194，美国为1.557，如果中国30个大城市居民消费不再变化，那么以2017年大中城市扣除住房消费的城镇居民平均消费22 371.94元和平均可支配收入42 995.10元为准，中国大中城市居民的收入要达到62 537元才能使收入与净剩余比与美国大型城市相当，相当于在原有可支配收入上增加45.45%。同时如果中国30个大城市可支配收入增长到62 357元，那么平均房价收入比也会变为9.39，而美国同期数据为1.34。如果按照这一标准计算，中国30个大城市的房价需要下降（9.39-1.34）/9.39=85.73%才能达到美国的水准。
[19]http：//www.199it.com/archives/810812.html.
[20]https：//baijiahao.baidu.com/s？id=1626803858191941181&wfr=spider&for=pc.
[21]由于统计口径问题，中国的消费率存在低估现象，中国的统计不将自我服务价值纳入统计，尤其是农村地区自给自足的生活方式。
[22]计算方法为最优消费率60.99%减去真实消费率53.63%，为7.36%。
[23]2016年GDP为745 632.4亿元，需增加消费为GDP乘以需提升消费率7.37%，等于54 878.54亿元。
[24]居民部门消费占总消费比重为居民部门消费占GDP比重39.35%除以消费占GDP总比重53.63%，结果为73.37%，可计算居民部门需增加总消费54 878.54亿元乘以居民部门比重73.37%，为40 266.09亿元。
[25]具体测算结果见附录8.1。
[26]该数值计算方法为需要提高的消费幅度13.72%除以房价对于消费的边际影响值0.289。
[27]计算方法为房价下降幅度7.07%乘以房价对数对消费对数的边际影响2.89。
[28]计算方法为消费需要增加幅度11.68%除以收入对消费的弹性0.56。
[29]由于滞后期为5，故起始期为2000年三季度。
免责声明：以上内容源自网络，版权归原作者所有，如有侵犯您的原创版权请告知，我们将尽快删除相关内容。
