维持房价与经济发展的平衡关系

上文从房价对企业及居民消费的角度论证了当前的房价上涨已经快于我国经济及居民收入的增长，房价高已经是不争的事实。高房价也已经成为影响我国经济发展的重要问题，合理解决高房价问题不仅关系到房地产业健康发展，还关系到我国经济长期稳定。

通过研究美国和日本的案例，我们可以获得一些启示。美国和日本调控房价泡沫具有着眼短期、被动调整、波动剧烈三个特征。尽管房价短期内得到有效控制，但是也付出了很大代价。1991年日本楼市泡沫破裂，房价短期内暴跌。当年首都圈和京畿圈新房均价一度分别达到106.4万日元/平方米和102.7万日元/平方米，1992年两个地区房价分别下降了34%和49%，并进入连续十几年的下降期。房地产市场风险向金融市场及实体产业传导，导致日本经济结束了高速发展的黄金时期，陷入20多年的低速发展。2007年美国次贷危机导致房价大跌，2008年12月标准普尔20个大中城市房价指数为150.54，较2017年1月（202.31）下降了26%，并进入连续六年的下降期。次贷危机也引发金融系统危机进而造成美国经济近十年的低增长。

与美日的土地私有制不同，我国土地是国有制，这在相当长的时间内都不可能从根本上改变，这是由我国国情决定的。政府因此也具备了比美日更强大的土地供给调整能力。调控效果取决于政府的决心，如果主动去匹配需求，就能稳定房地产市场，确保调控成功，近两年调控实践也已证明了这点。目前我国房地产市场调控思路和措施是正确的，调控重点在于控制房价上涨，而非打压房价，这就有效地避开诱发楼市危机发生的政策因素。房价收入比是一个比值，降房地产市场风险不仅可以通过降低分子（房价）的方式，还可以通过增加分母（收入）的手段。控制住房价的同时，通过振兴实体经济，转变经济增长方式，不断提高居民的收入水平，使居民收入的增长超过房价的上涨，不断缩小房价收入比，通过“挤泡沫”而非“刺破泡沫”的方式才能保障我国房地产市场实现“软着陆”。(www.xing528.com)

我国房地产调控政策基本也支持这一思路。2018年底全国住房和城乡建设工作会议提出“稳地价、稳房价、稳预期”的调控基调。坚持房地产市场调控是实现“三稳”的重要条件。坚持当前的房地产市场调控不放松，巩固目前的调控成果，就意味着房地产业增加值对于GDP的贡献率将会受到影响，还意味着房地产投资对GDP的拉动也会减弱，甚至还会影响地方财政的卖地收入。虽然调控有代价，但我们仍要坚持房地产市场调控不动摇，谨防重蹈过去房地产市场调控成为“空调”的覆辙。实际上，房价稳定，哪怕是小幅下跌短期内也不会对经济增长有太大影响。通过增加供给（包括租赁住房）满足刚需群体的需求，在一定程度上也能保障房地产投资和销售的基本平稳。

我们呼吁通过市场配置资源，但房地产业不仅关系到经济发展，而且与国计民生息息相关。所以政府合理、适度的调控是必要的。我国长期、平稳消除房地产泡沫将创造历史奇迹。