国际经验：房价对经济的影响

中国的宏观经济因素对于房价的影响是建立在中国国情之上的，但是如果没有对比，我们很难对中国的情况做出判断。为此，本书选取了世界上其他三个国家1980—2000年的数据进行了分析，以便与中国情况对比。

本书选择的国家为德国、日本和美国。选择这三个国家的理由有：

1.从按购买力平价的人均GDP上看，1960—2000年这些国家的发展阶段同2000—2017年的中国类似。

从图9.6可以看出，这些国家1960—1990年的人均GDP与2000—2016年的中国人均GDP基本处于同一区间，且都经历了长期高速增长，人均GDP都从不到5 000美元增加到15 000美元以上。从经济增长的阶段来看，当前中国与这三国1960—1990年的阶段比较类似。

图9.6　中国人均GDP与三国比较

注：除美国外，1990年前的PPP人均GDP数据缺失，本书按照这些国家1990—2016年名义人均GDP与PPP人均GDP的比值的均值对1990年前的名义人均GDP进行了处理，得到了1960—1990年的PPP人均GDP数据。
资料来源：世界银行。

2.从经济运行体制来看，这三个国家都是发达的市场经济国家，包括房地产业在内的各行业资源配置基本都由市场决定，货币政策均由央行制定并执行，而且三国都是区域性或世界性大国，金融企业众多，金融体系发达，相较于小型经济体而言，不太容易受世界经济形势或国际游资影响。中国自1992年确立市场经济路线，1998年取消福利分房制度之后，房地产业也基本进入市场化阶段；而在20世纪90年代末的国有银行改革和21世纪初加入WTO之后，中国的金融市场体系也基本建立并完善；同时中国的中央银行也逐渐同世界接轨，承担起制定并执行货币政策的任务；中国也是世界性经济大国，不属于开放性小型经济体，较难受到国际短期金融冲击的影响。从这一角度来看，中国与这些国家的经济运行体制相似。

图9.7　中国与三国的城镇化水平比较

资料来源：世界银行。

3.中国当前的城镇化阶段变化趋势与这三国有类似之处。从图9.7可以看出，美国与德国在1960—1990年由于本身的城镇化水平已经较高，因此城镇化水平没有较大提升，而日本则显著提高了自身的城镇化水平，经历了较快的城镇化进程。中国从1998年开始，城镇化水平从33%提高到2018年的59.58%，主要原因在于中国长期城镇化率较低，发展动力足，快速的经济增长直接驱动城镇化，从这点上讲，中国目前的城镇化与1960—1990年日本的快速城镇化比较类似。此外，由于中国长期通过户籍制度限制人口迁移，中国的城镇化水平受到抑制，目前远未达到国际上拥有同等人均GDP的国家的城镇化水平，当前的较快增长是对长期被抑制的城镇化水平的反弹。

图9.8　中国与三国的抚养比比较

注：抚养比定义为15～64岁人口比重除以其他人口比重。
资料来源：世界银行，同策研究院整理。

4.中国的人口结构变化趋势与这三国有相似之处。从图9.8可以看出，德国、日本和美国从1960年开始，抚养比呈现上涨趋势。日本和德国都经历了先下降，再上升的过程，而美国则一直呈现上升态势，这三国的抚养比均在1990年附近达到极大值点，也就是说置业群体均在1990年附近占据人口比重最大值。随后德国和日本的抚养比一直下降，而美国则缓慢下降，在1995年达到低点后开始回升，在2007年达到峰值之后下降。而中国自1998年起抚养比开始快速上升，在2011年达到极大值点。从人口结构的变化趋势来看，中国与这三国有一定的相似点，都在特定时间段经历了抚养比先上升后下降的过程。

具体而言，出于数据可得性和相互比较以及对比中国将来发展预测考虑，本书截取了德、美、日三国1980年一季度至1999年四季度的数据进行研究，采用面板向量自回归（PVAR）的方法探讨这三国特定时期房价与其他宏观经济变量的关系。同第六章第二节一样，本书按照VAR处理流程对各国数据进行了处理，三国的描述统计情况和变量的平稳性见表9.20和表9.21。(www.xing528.com)

表9.20　三国房价有关变量的描述性统计

资料来源：美联储圣路易斯分行。

表9.21　房价有关变量的平稳性检验

注：由于数据可得性的原因，本表中的CPI采用了同比数据，而非特定时间点为基期的价格水平。

出于可以比较的原则，本书选取的三国SVAR变量与第五章第二节一致，均为房价对数、CPI对数、M2对数和GDP对数的一阶差分以及利率水平的原值。本书计算出相应的PVAR估计系数和脉冲反应函数，具体可见式（9.11）和图9.9。

从图9.9中可以看出，流动性冲击对于房价波动的影响最快达到最大值，从影响幅度上看也是最大的，但是这一影响迅速衰减，在第30个季度时趋近于0，长期看来M2增速的变化不会带来房价增速的变化。利率水平波动对于房价增速的影响先负后正，长期看来利率正向波动会带来房价的上涨，这表明使用利率工具调控房价增速应当注意长短期影响的不同。而GDP增速的增加尽管在短期内可能造成房价增速的下降，但在长期则会带动房价增速的上涨。同时CPI的上涨会降低房价增速，短期长期都是如此。

图9.9　环比房价对于其他宏观经济变量冲击的反应函数