适度发挥房地产业的间接驱动作用

上文列举了中国和美国的例子以说明房地产业可以通过加速资本积累和刺激居民消费的形式间接推动经济增长。然而这些间接驱动经济增长的方式存在一定风险，过度依赖房地产的作用可能会导致消极后果。

借助土地融资加速资本积累得益于土地国有这一特殊条件。“土地财政”在我国经济建设中起到的作用毋庸赘述。美国在南北战争之前也施行类似措施。1785年和1787年，美国政府颁布了《关于西部土地测量和出售法令》和《西北法令》，确立了国有土地私有化的法律基础（王克强，2011）。这两部法律将美国西部拓荒的土地收归国有并大面积出售，以补充财政收入。1800—1862年，土地出售收入占美国联邦政府总收入的10%～20%（骆祖春和赵奉军，2012）。

然而，“土地财政”这一融资途径并非无可替代。以日本战后经济发展的过程为例，由于其不具备土地国有这一制度条件，日本经济发展没有通过“土地财政”这一方式，而是以“财政投融资”制度作为政府收入的重要补充。

日本战后的经济发展路径与中国的经济发展有一定的相似之处。日本经济在战后恢复时期采取了“倾斜生产”政策，重点保障煤炭、钢铁、电力等生产部门。到20世纪50年代末60年代初，日本政府通过一系列产业政策确立了发展钢铁、炼油、石化等重化工业为主导的发展路线，并进行第一次国土综合开发，大力兴建基础设施，在全国设立21个“新产业、新工业特区”，优先进行生产设施的建设。

20世纪60年代末70年代初，由于世界市场饱和、石油危机的冲击，以及重化工业带来的环境恶化、人口向核心城市大量转移带来的“过密过疏”问题，日本重化工业的发展陷入困境。为此，日本开始推行经济结构转型，从“重化工业化”向“知识密集化”转化，“知识密集产业”成为主导产业（秦嗣毅，2003）。这期间，日本进行了第二次国土综合开发，重点解决“过密过疏”及生态恶化问题。日本在全国设立7个经济圈，大力推进以通信和交通网络为主的基础设施建设，同时兴建农业、工业、交通物流等产业基地，并进行大量的环境保护投入。

可见，日本战后经济发展同样经历了以重工业为先导，通过大规模实物资本积累推动经济发展的模式。在这一模式中，日本政府采用的大规模进行基础设施建设是吸引投资、推进资本积累的重要措施。政府的财政支出在以上方面都占主要份额，日本国土交通省数据显示，在土木类投资中，政府投资的比例平均约为75%。

图8.12　1960—2018年日本土木投资情况

资料来源：日本国土交通省、Wind数据库。

日本中央财政对基础建设投资采取直接和间接方式。直接方式是国家通过财政预算，直接向政府控制的开发工团和对道路、港口、机场等基础设施进行投资。间接方式是财政通过转移支付以及税收、金融方面的优惠措施间接资助地方的区域开发活动。除了财政之外，日本中央财政还有一项以邮政储蓄、简易人寿保险等为资金来源的“财政投融资”制度。“财政投融资”多数用于购买国债，其资金与财务省掌管的一般预算一起运作，俗称“第二预算”。有研究（戚鉏良，1995；张季风，2013）显示，日本“财政投融资”的规模可以达到政府经常预算收入的50%左右，这一比例高于2010年以来我国地方政府土地使用权出让收入与地方财政经常性预算之间30%左右的比例。

日本经济发展的例子说明，实物资本积累是经济发展的必由之路，而政府主导的基础设施建设又是资本积累的重要途径。虽然日本土地私有，日本政府不具备借助土地融资的条件，但是通过“财政投融资”这一金融手段作为财政收入的补充，能够取得一定成效。尽管“土地财政”这一方式是在我国特定的制度条件下，政府短期综合成本相对较低的一种融资方式，但并非无可替代。从长期看，“土地财政”这一模式会推高居民的居住支出，造成居民购房负担增加，不利于居民福利的改善和消费水平的提高。目前我国出现的高房价问题与“土地财政”这一运行机制有着密切的联系。

对于房地产业刺激居民消费，其背后的作用机制是资产的财富效应和资产负债表效应。住房增值使抵押贷款（消费贷款或投资）更易获得，从而刺激经济增长。房地产业的这一作用在20世纪80年代的日本和21世纪初的美国都显而易见。然而这一机制的顺周期特性决定了其较大的风险性。日本和美国房地产泡沫崩溃引发的金融危机对经济造成的巨大冲击是我们必须引以为戒的前车之鉴。我国目前住房抵押市场并不发达，这使我国房价上涨带来的财富效应并不明显，第九章的相关研究也表明我国房价上涨并没有带来消费的上涨，对于通过金融创新或其他方式使住房净值转换为消费的举措，必须保持警惕，不仅要充分考虑国情和国际经验，全面衡量可能的后果和社会冲击，还要充分估计顺周期经济行为在周期低谷时的风险大小，而后稳健推行。(www.xing528.com)

总之，房地产业对经济的间接驱动作用——无论是加速资本积累还是刺激居民消费——都应控制在合理范围内，不能过度依赖房地产来刺激经济增长。从长期看，房地产业对经济发展的贡献在于其本质属性，即满足居民的居住需求，包括住房数量和居住质量两方面的需求。居住需求是人的基本需求之一，房地产通过自身的发展不断为居民提供优质价廉的居住服务，并提供合理的保障住房，是人民安居乐业、经济稳定发展的重要基础。

【注释】

[1]欧盟15国：法国、德国、意大利、荷兰、比利时、卢森堡、丹麦、爱尔兰、英国、希腊、西班牙、葡萄牙、奥地利、芬兰、瑞典。

[2]38个国家（地区）包括：比利时、保加利亚、捷克、丹麦、德国、爱沙尼亚、爱尔兰、希腊、西班牙、法国、克罗地亚、意大利、塞浦路斯、拉脱维亚、立陶宛、卢森堡、匈牙利、马耳他、荷兰、奥地利、波兰、葡萄牙、罗马尼亚、斯洛文尼亚、斯洛伐克、芬兰、瑞典、英国、冰岛、挪威、瑞士、黑山、马其顿、阿尔巴尼亚、塞尔维亚、土耳其、波黑、科索沃，部分国家数据仅更新到2016年。

[3]详见附录8.1：美国房地产业增加值与房地产固定资本的回归检验。

[4]详见附录8.2：美、日住房投资与经济增长的格兰杰因果检验。

[5]原始数据来自历年《中国统计年鉴》，经整理而得。

[6]https：//www.eurofound.europa.eu/surveys/european-quality-of-life-surveys/european-quality-of-life-survey-2016.

[7]同上。

[8]购房费用用商品住房销售额替代。