我国工业化背景下房地产业对经济的驱动

中华人民共和国成立以来，我国经历了从以农业为主的经济体转变成以工业为主的经济体的过程，房地产业的发展也经历了先抑制、后放开的过程。随着我国经济开始进入从工业化初级阶段向高级阶段转型的过程，我国房地产业也处在由满足住房数量向提供高质量的居住服务转变的节点。

从中华人民共和国成立以后到20世纪80年代是我国工业体系初步建立的时期，我国第二产业比重逐步上升，从1952年的20%扩大到80年代初的50%。然而这一时期的房地产业规模相当小，仅占GDP的2%左右。这与我国集中资源进行工业化建设的思路是一致的。而80年代以后，我国的工业化形成一定规模，房地产业开始加速发展，弥补以前的不足。1982—2016年，我国房地产业增加值占比从2.2%上升到6.5%。

从我国居民的住房情况看，中华人民共和国成立初期由于资本和物资的极度短缺，国家集中资源进行工业建设，居民的居住需求长期处于被抑制的状态。根据国家统计局数据，1978年改革开放初期，我国城镇人均居住面积仅为6.7平方米，住房数量严重不足。随着经济的发展，我国居民的住房情况得到持续改善。1998年我国住房制度全面市场化标志着房地产业的全面放开。到2016年，我国城镇人均住房建筑面积达到36.6平方米（按实际使用面积占建筑面积80%计算，实际使用面积为29.28平方米），全国居民人均居住面积达到40.8平方米。我国城市人均居住面积已经超过希腊等国家，与意大利、葡萄牙等国家处于同一水平。从这一点看，我国房地产业的发展满足了居民对住房数量的需求。

表8.3　2016年欧洲国家与中国的城市住房情况对比

资料来源：Housing Statistics in the European Union，2005/6（Ministry of Infrastructure of the Italian Republic，2007）、Eurostat、国家统计局。欧洲国家房屋面积、房间数来自Housing Statistics in the European Union，2005/6（Ministry of Infrastructure of the Italian Republic，2007），欧洲国家人均房间数来自Eurostat。中国2010年数据来自国家统计局第六次人口普查，中国2016年数据来自国家统计局报告。欧洲国家人均居住面积通过平均房间面积和人均房间数折算。

到2016年，我国三产占比分别为10%、40%和50%左右，第三产业占比开始超过第二产业。对比美国的数据，美国在1945年左右的三产占比接近该比例。这说明我国的工业化开始进入中后期阶段。2008年以来，我国房地产业自身也出现了投资对产出增长贡献率下降的情况。前文对美国房地产业的投资与产出分析显示，随着投资增加，其边际产出呈递减的趋势。我国房地产业的发展也有同样的表现。这说明我国房地产发展符合房地产业发展的一般规律：房地产业伴随着工业化的发展而兴起，而随着我国开始进入工业化的中后期，居民的居住需求也开始由数量向质量转变，房地产业需要转变发展模式，以提供优质居住服务为发展方向，以适应经济增长。(www.xing528.com)

图8.11　1952—2018年我国三大产业及房地产业占GDP比重情况

资料来源：国家统计局。

以上分析显示，我国房地产业在满足居民居住需求的作用上，与发达国家的经验保持一致。随着经济的发展，房地产业先满足居民住房数量的需求，之后满足居民居住质量的需求。我国当前的经济发展阶段和房地产业发展状况显示了我国处在由住房数量向居住质量转变的节点，提供优质的居住服务是房地产业未来的发展趋势。