发达国家房地产业与工业化的规律分析

上文的分析显示，发达国家房地产业发展中的明显特征是住房投资的“倒U形”趋势和房地产业增加值的持续增长。这对应了在不同的经济发展阶段，房地产业的发展特点：工业化初级阶段，房地产投资上升，为经济发展提供充足的住房；工业化高级阶段，房地产投资下降，房地产业的作用由增加住房数量转为提高居住质量。

美国房地产投资的“倒U形”曲线在20世纪40年代末、50年代初达到峰值，住房投资与GDP的比例达到6.9%。相对于美国经济结构的演进来说，20世纪50年代初，美国三大产业的占比依次为6%、36%和58%左右。这一时期是美国第二产业比重由上升转为下降的拐点，说明了美国从高速发展的工业化初级、中级阶段向高级工业化、后工业化阶段转型。而美国房地产业发展的转变顺应了其经济发展阶段的变化。

日本房地产投资的“倒U形”曲线在20世纪70年代初达到峰值，住房投资与GDP的比例达到8.9%。而20世纪70年代正是日本经济开始从资本密集型向技术密集型转变的时期。20世纪50年代以来，日本的经济复苏是通过发展出口导向型和资本密集型产业实现的。到20世纪70年代，日本形成了以重工业为主导的经济结构，同时也面临着产能过剩等问题。在此背景下，日本经济开始转型，以建立低能耗的知识、技术密集型产业为基本方向。在经济转型的背景下，日本的产业结构也发生了重大变化：第一产业的比重继续下降，第二产业的比重也由原来的上升开始转向下降，第三产业比重则继续上升。由此可见，日本房地产业的演进是伴随着日本经济从工业化的初级阶段向高级阶段转型而变化的。(www.xing528.com)

根据美国和日本的发展经验我们可以看到，在工业化的初级阶段，经济增长以资本积累为主要动力，居民对住房有着大量需求，房地产投资不断扩大，不断新建住房，满足居住数量的需求。这一时期，住房数量的增加一方面表现为实物资本的积累，另一方面，也是人力资本提升的保障。因为基本的住房能够提供保暖、卫生等基本居住服务，提高劳动者素质，推动经济增长。在工业化的高级阶段，经济增长以技术进步为主要动力，居民的居住需求由对住房数量的需求转变为对居住质量和生活水平的需求，房地产业需要转型以提供高质量的居住服务为发展方向，从而推动经济增长。