房地产业直接促进经济增长

住房的基本功能是满足居民的居住需求，这既包括对住房数量的需求，又包括对居住质量的需求。住房对居住需求的满足可以对经济增长产生直接驱动作用。

（一）住房数量及住房建设对经济增长的驱动

经济活动的根本目的是满足人们不断增长的消费需求。人们在较低级别的消费需求得到满足后，会开始追求较高级别的消费。这种对消费需求的满足过程也是经济总量增长的过程。对于居住需求来说，随着经济发展到一定阶段，居民的居住需求会出现集中爆发的情况。这个时期，增加住房投资和住房数量的供给可以有效满足居住需求，推动经济增长。同时，住房的建设属于资本形成，直接形成经济产出。然而，住房本质上不是资本品，而是长期消费品。如果对房地产过度投资、过量建造住房，实际上是将原本可以扩大生产规模或者提高技术水平的资源用在了住房过度开发建设上，因此造成资源的低效配置，不利于经济增长。

以上分析说明，在一个投资驱动的经济环境中，外生性地增加对住房的投资、在短期内增加住房的数量，能否有效地推动经济增长，取决于住房投资是否与居住需求相匹配。在住房数量不足的情况下，增加住房供给可以满足居民基本的居住需求，从而带动经济增长。但是，如果投资规模过大，超过了实际需求数量，住房投资对经济的拉动作用将受到损害。

表8.2　美国和日本住房投资与经济增长的格兰杰因果检验结果

注：*表示90%水平拒绝H0，**表示95%水平拒绝H0，***表示99%水平拒绝H0。

对美国和日本的住房投资与经济增长的格兰杰因果检验^[4]可以印证上述分析。美国政府对房地产市场的主动干预较少，主要通过金融手段给予居民抵押贷款购房的便利，接近市场自发的情况。因此美国的测试结果也反映出住房投资与经济增长整体呈现一定程度的互为因果关系。日本的房地产市场表现出较强的政府干预。自1966年起，为了解决住房不足的问题，日本政府开展了住房五年计划，利用储蓄资金兴建住房，增加住房数量。该计划连续进行了8期共40年。直到2006年被《居住生活基本法》取代，政策重点也从提高住房数量转变为改善居住环境和提高居住质量。日本的测试结果显示，在1960—1990年，日本的住房投资是经济增长的单向原因，而在1991—2017年，日本住房投资与经济增长不存在显著的因果关系。

在住房投资和建设对经济的驱动作用上，我国房地产业的发展同样符合以上规律。1998年住房制度的全面市场化改革带动了我国居民居住需求的集中释放。1998—2017年，商品住房开发投资额占固定资产投资的比重从7.3%上升到11.3%；2004—2017年，房地产业对经济增长的贡献率（房地产业增加值增量/GDP增量）平均为6.6%。^[5]这一时期，大规模的住房建设、增加住房供给无疑是适应市场需求的。

（二）居住质量对经济增长的驱动作用

居住质量的提高体现在居住条件的改善、合理的居住成本，以及邻近的教育、医疗、文体娱乐等设施的可得性。居住质量的提高对经济增长的推动体现在居民享受到的居住服务增加，以消费为主要驱动力，带动与住房相关的服务业产出的增长。发达国家房地产业增加值在经济中的比重不断上升是这一点的具体体现。此外，从人力资本的角度看，居住质量的提高对于民生的改善起到重要作用，是人力资本积累的一种方式，从而间接地为经济增长提供保障。

根据欧洲统计局发布的《欧洲居住条件（2018）》（Living condition in Europe 2018），欧洲统计局对居住质量的考察分为住房条件、居住环境和住房负担三个方面。住房条件主要关注居民的居住空间是否充足、住房是否维护得当并且有供暖。对居住空间充足的判断是：每个家庭中，每两名12岁以下的儿童应享有一个房间，每两名12～17岁的同性别少年或每一名12～17岁的异性少年享有一个房间，每一名18岁以上的成年人享有一个房间，一对夫妇享有一个房间。数据显示，欧洲统计局统计的28个国家中，住房空间不足的家庭占16.6%。其中西欧国家，如法国、德国、西班牙等国的住房相对充足，住房空间不足的家庭占比在8%以下，而东欧国家，如罗马尼亚、保加利亚等国的住房拥挤程度较高，30%以上的家庭住房空间不足。住房维护状况方面，2016年，欧洲28国中约有15%的人口的住房存在漏雨、潮湿或门窗、地板腐烂的情况；有8.7%的人口面临供暖不足的问题。

居住环境方面，欧洲国家较为关注的是噪音、污染、犯罪等对生活的影响。调查数据显示^[6]，2016年28个欧洲国家中有17.9%的居民遇到噪音问题，有14.0%的居民遇到污染、烟尘等环境问题，有13.0%的居民遇到犯罪问题。数据同时显示，居住在城市的居民遇到噪音、环境和犯罪问题的比例大幅高于城镇和农村居民。

住房负担方面，欧盟委员会认为，以合理的负担水平享有居住服务是居民的一项基本需求和权利。居住支出在居民生活支出中往往占最大比重，因此，过高的居住支出会导致居民其他方面的基本需求被挤占，降低生活水平。欧洲统计局数据显示^[7]，2016年欧洲28个国家中有11%的人口其住房支出占可支配收入的比例超过了40%；其中，按照市场价格购买住房的人群中，28%的人口存在住房支出过高的情况。从居民住房支出的构成看，2016年28个欧洲国家的居住消费占家庭消费支出的24.5%，其中租金支出占18%，房屋的维护和修整支出占0.9%，电、气和燃料消费占4%，用水等其他居住服务支出占1.6%。

以上对住房质量的统计数据能够在一定程度上反映欧洲国家居住服务的内涵。除了可以明确划分的水、电、房屋维护等支出以外，居住空间是否充足、居住环境是否受到噪音、污染、犯罪等因素的影响也是居民获得的居住服务。后者直接计入房地产业增加值的核算，并且在房地产业增加值中占主要比重。因此，提高居住质量对提升房地产业的经济产出具有重大意义。

图8.7　1978—2018年房地产业增加值情况

资料来源：国家统计局。

我国房地产业增加值从1978年的79.9亿元发展到2018年的5.98万亿元，剔除通货膨胀因素后，2018年的房地产业增加值比1978年增长了49倍。房地产业在经济中的比重从1978年的2.2%上升到2018年的6.6%。我国房地产业的增长也同样反映出城市建设和公共服务水平的提高以及居住环境改善带来的居住质量提升。

除了对房地产业增加值具有直接推动作用以外，居住质量提升还能够带动人力资本积累。在经济增长理论中，劳动是重要的生产要素。而人力资本是对劳动这一要素质量的衡量，也是推动技术进步的重要力量。住房是劳动者生活、休息的场所，住房条件提升对劳动者的身体和心理健康都有积极影响，从而能够提升劳动者的生产效率。

二、房地产业对经济增长的间接驱动作用

与房地产业基于居住功能的直接驱动作用不同，房地产业对经济的间接驱动作用是在房地产业居住功能以外的对经济增长的驱动作用。其中，我国依靠房地产业刺激经济以及“土地财政”现象都是房地产业间接推动经济增长的典型情况。而房地产间接作用的发挥与该国的经济增长模式相匹配。

（一）我国房地产业间接推动资本积累的作用(www.xing528.com)

除了满足居住需求之外，我国的房地产业还在一定程度上承担了拉动经济增长的作用。一方面，在经济下行时，依靠对房地产的投资拉动就业和保障经济增长。另一方面，政府通过“土地财政”获得收入进行招商引资、推动城市基础设施建设，同时以房地产业中的住房销售为渠道，将投资成本转移到居民部门，从而间接地提高居民部门的储蓄率，提高全社会的投资比例，通过扩大资本积累推动经济增长。

此外，我国房地产对经济增长的促进体现在房地产对投资的吸引作用上。在经济增长的理论框架下，资本积累是经济增长的重要动力。而高水平的资本积累意味着需要提高居民的投资水平（提高储蓄率），降低消费水平。从居民的角度看，住房是能持续提供居住服务的固定资产，而购买住房是一项重要的投资行为。因此，在可支配收入水平一定的情况下，如果居民有较强的购房意愿，那么必然会降低消费水平、提高储蓄比例。居民的储蓄被金融机构吸收，转为发放贷款、增加投资。此外，在房价的构成中，约30%的比例是土地出让金，也就是说，居民购房资金中的一部分由政府取得，可用于城市的基础设施建设，扩大全社会的资本积累水平。

2000—2018年我国城镇居民的消费占可支配收入的比例呈现逐渐下降的趋势，从79.6%下降到66.5%，下降了约13个百分点。而同一时期，城镇居民的购房费用^[8]占可支配收入的比重大幅上升，从2000年的11.2%上升到2016年的38.7%，上升了27个百分点以上。这说明由于房地产市场的繁荣和房价的攀升，居民投资买房的意愿日益上升，住房投资已经成为居民投资的最主要途径。持续增加的买房投资在客观上间接提高了整个社会的投资比例，进一步抑制消费的规模，从而在短期内推动经济增长。

图8.8　2000—2018年城镇居民购房、消费与可支配收入比例变化

资料来源：国家统计局。

从以上分析可以看到，我国房地产业的发展从住房开发投资开始，经过住房销售，使居民部门的收入再次分配到投资环节，依靠购买新建住房间接提高全社会的投资比例。这是我国房地产业拉动经济增长的特有方式。

我国房地产业的这一特有模式是与我国经济发展模式相匹配的。我国在经济发展初期面临的情况是劳动要素的极度丰富，但是资本要素极度稀缺。因此，资本积累是我国经济建设的重心。在这样的经济增长模式下，我国的房地产业相应地发挥了提高居民投资水平（提高储蓄率），加速资本积累的作用。

（二）美国房地产业推动消费的作用

美国的房地产业高度发达，而且与金融业的联系非常紧密，并且从住房或住房抵押贷款衍生出的金融工具种类繁多，可以使房地产价格的增值较为迅速地变现，通过房价上涨的财富效应推动消费扩大，促进经济增长。这与美国以金融业为主导，以消费为动力的经济发展模式相匹配。

图8.9　1950—2017年美国GDP构成情况

资料来源：美国经济分析局。

从美国GDP的构成看，个人消费支出是其经济产出的主要组成部分，在GDP中的比重约为60%。美国经济分析局的数据显示，2017年个人消费支出在GDP中的比重高达68.4%，而投资和政府消费的比重均为17.3%，净出口的比重为-3.0%，均远低于居民个人消费的比重。由此可见，个人消费是带动美国经济增长的重要因素。

在这种经济增长模式下，房地产业高度金融化，住房的二次抵押贷款发展迅速。这类贷款使房主不用出售住房即可享受住房升值的收益。房屋净值贷款（home equity loan/home equity line of credit）是一种有代表性的住房二次抵押贷款。相对于购房抵押贷款这种一次抵押贷款来说，房屋净值贷款将住房二次抵押，并根据该住房的市场价格与一次抵押的价格间的差距，向借款人提供一笔贷款，或者提供一定的信用额度。以信用额度为发放形式的房屋净值贷款在2000年以来发展迅速，根据美联储的数据，房屋净值贷款的总额从2000年二季度的1144亿美元迅速上升到2009年四季度的6 042亿美元。房屋净值贷款的高速发展为消费的扩大创造了有利条件。美国居民个人消费占GDP的比重从1997年二季度的64.2%上升至2009年四季度的68.1%。在美国房价泡沫破灭之后，美国居民消费也明显受到影响，房屋净值贷款的总额从2009年四季度的峰值下降到2018年二季度的3 623亿美元，而同期美国居民消费占GDP的比重也一路下行到2013年四季度的67.2%，但之后美国的居民消费占GDP的比重又重新恢复到2018年二季度的68%，这可能与居民消费的刚性有关。

图8.10　1987—2018年美国房屋净值贷款与居民消费比重变化情况

资料来源：美国经济分析局、美联储。

通过比较中国和美国房地产业对经济增长的间接作用可以看到，不同经济模式下，房地产业发挥了与之匹配的作用。中国的经济增长模式以投资为主导，而且土地为国家所有，政府支配土地收益。因此，房地产业起到了提高居民储蓄率、增加投资和加速资本积累的作用。美国经济对消费的依赖较大，而且由于土地私有，居民获取房屋的增值收益。因此，房地产业的发展借助金融工具对住房的增值进行变现，从而促进居民消费的扩大。