房地产投资的倒U形趋势分析

伯恩斯和格雷布在其著作《国家的住房》（The Housing of Nations）中提出了住房投资“倒U形”曲线的假说，即住房投资与GDP的比值先上升，后下降。随着经济的增长，一个经济体的住房投资在绝对数量上呈现上升趋势，但是对住房投资的比重在特定时期内是逐渐增加的，随着经济发展到新的阶段以后，其比重逐渐降低。

图8.3　1930—2017年美国住房投资情况

资料来源：美国经济分析局。

图8.3给出了美国住房投资情况，美国住房投资的绝对量呈现明显的上升趋势，住房投资的名义金额从1930年的24.7亿美元上升到2017年的7 475.8亿美元。以2005年不变价值计算，住房投资从1970年的2 480亿美元上升到2010年的3 260亿美元，年均增长0.7%。

从住房投资占GDP的比重看，1930—1950年是住房投资比重的上升阶段，住房投资占GDP的比重从2.7%上升到7%。值得注意的是，这段时期包括了1929—1933年的经济危机和1939—1945年的第二次世界大战。受二者的影响，住房投资出现了大幅下降。但是在1945年以后，战争中被压抑的住房需求迅速释放，住房投资迅速回弹至峰值。1950年以后住房投资比重进入下降时期，在七八十年代其份额逐步下降到占GDP的4%左右。21世纪，美国房地产泡沫的兴起和破灭使住房投资产生了巨大波动，2005年达到6.5%，几乎与历史最高值持平。而泡沫破裂后，住房投资比重下降到2.5%的二战后最低水平。

图8.4　1960—2017年日本住房投资变化情况

资料来源：日本国土交通省，Wind数据库。(www.xing528.com)

图8.4给出了日本的住房投资情况，日本的住房投资呈现更加明显的先上升、后降低的“倒U形”趋势。1960—1973年是日本住房投资的上升期，住房投资在GDP中的比重从4.4%上升到8.9%。这段时期是日本经济的“高速增长阶段”，经济增长以石油化学、重化工业为增长点，重工业的发展带动人口向东京、大阪、名古屋三大经济圈集中（任景波和杜军，2014）。1973年以后，日本经济开始转型，从重化工业向高科技产业发展。这一时期的住房投资比重持续下降，即使在20世纪80年代后期的房地产泡沫阶段，住房投资的比重也没有超过6%。而2010年以来，日本的住房投资占GDP的比重一直维持在3%～4%。

美国和日本的发展经验说明，在经济水平达到一定阶段时，会出现住房投资的高速增长，美国出现在20世纪三四十年代，而日本出现在20世纪六七十年代。从两国的发展历史可以判断，与住房投资高速增长对应的是快速工业化阶段，即第二产业在经济中的比重上升的时期。从上文图表可以看出，美国第二产业的GDP占比在1953年达到峰值，同时期也是住房投资占GDP比重的峰值。

我国的住房投资也开始呈现“倒U形”的趋势。本书第一章对我国房地产发展情况的介绍中对此已经有论述：我国全社会住房投资占GDP的比重从20世纪80年代的7%左右上升到2014年的13%，之后开始下行。

出现这一现象的原因首先可以从工业化和城镇化的角度解释。工业的高速发展使大量劳动力转移到工业部门，工业生产的高度分工和协同配合的生产方式要求劳动者之间形成更紧密的生产和生活关系，从而形成了人口向城市的集聚。可以看到，工业化的高速发展带动了城镇化进程。城市的扩张和建设意味着对住房的需求扩大，从而带动住房投资的高速增长。随着工业化的完成以及经济向后工业化阶段转变，人口的集聚程度减弱。尤其是随着发达国家“去工业化”的产业转移，将劳动密集型产业向发展中国家输出，失去了工业产业支撑，城市规模停止扩大，城镇化速度减缓，造成住房投资在经济中的份额逐步降低。

其次，可以从需求层级的角度解释。在初级需求得到满足后，人们的居住需求开始凸显，因此出现大规模的住房建设。而在基本居住需求逐步满足以后，住房建设规模降低。工业化带来的物质产品的丰富满足了人们吃、穿、用等初级需求，从而开始产生对居住需求的追求，从而导致了住房投资的高速增长。而住房的有无仅仅是居住需求中最基本的层面，居住服务的提升更多体现在住房的配套设施及服务上。因此，随着经济的进一步发展，住房投资在经济中的比重逐步下降。