我国土地制度的演变及其影响

纵观我国土地制度的变迁，1978年以前我国土地资源无偿使用。改革开放之后，随着市场经济体制逐步推进，土地供应由无偿无期限使用逐步向有偿有限期使用转变。1980年，深圳东湖丽苑的建设以补偿贸易的名义吸引外资进行建设，这事实上是新中国第一个土地有偿使用案例；当年出台的《广东省经济特区条例》第一次在法规中含蓄肯定了国有土地有偿使用这一原则；1987年12月深圳在全国首次公开拍卖国有土地使用权。经济特区的探索为中国土地制度的转型提供了样板和方向，顶层法律设计随之跟上，1982年我国制定的新宪法规定了“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”。1988年首次修订1982年宪法时就将此条文改为“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”。这成为我国目前土地转让的宪制基础。根据当时的宪法和相关法律，我国土地分为两种类型，城市土地归国家所有，由地方政府进行统一管理使用，可以进行使用权交易；城郊和农村土地归集体所有，住宅建设用地由村集体无偿划拨，除村民之间不允许任何其他形式的交易。

1988年宪法修改之后，我国正式实行土地有偿使用制度，其中经过了四个时期：第一个时期是1988—1993年，土地出让实行地方与中央分成，资金主要用于城市建设和土地开发。第二个时期是1994—1999年，根据1994年分税制改革的设计，土地出让收入全部留归地方，中央财政不再参与分成。第三个时期是1999—2007年，1999年财政部发布《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》，其中明确规定土地有偿使用费30%上缴中央财政，70%上缴地方财政。之后，土地出让收入被细分为更多小项，土地出让收入先缴入地方财政专户作为预算外资金管理，扣除成本后再将净收益纳入地方国库。在该时期，2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，土地出让的协议转让方式自2004年8月31日被完全禁止，土地出让从此只能以招标、拍卖和挂牌（即所谓的“招拍挂”）等公开方式进行。第四个时期为2007年之后，土地出让收入全额纳入地方基金预算管理。支出范围被细分为土地补偿、拆迁补偿、城镇廉租房保障支出等15个项目。(www.xing528.com)

2017年，国土资源部住房城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知，在北京、上海、沈阳、南京等13个城市进行试点。我国的土地供应主体从唯一的地方政府转变成地方政府和集体土地所有者，这标志着我国政府开始对城市、农村二元化的土地制度进行一定程度的突破，开始将市场机制引入农村土地交易当中。2019年2月19日，根据《中共中央国务院关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见》，我国将全面推广农村土地征收制度改革和农村集体经营性建设用地入市改革，加快建立城乡统一的建设用地市场。“农地入市”成为近30年来中国最重要的土地制度改革。