我国的国有土地制度和对土地用途的严格规划造成了我国住宅用地和住房供给的相对刚性。因此，住宅需求是主导房价的主要因素。对于房地产调控，要做到节流与开源并重，一方面需要主动调节住宅需求，另一方面需要增加土地和住宅供给的灵活性，从供给和需求两方面对房地产进行调控。
从供给的角度看，目前我国的住宅供给呈现刚性，房地产供给端宏观调控的方式较为单一，主要以控制住宅供应量和打击开发商囤地为主。从根本上讲，这是由我国严格的土地制度造成的。出于我国特殊的环境、历史、制度等方面的原因，我国不能也不应该从根本上改变现有的土地制度，但是有必要根据实际情况对现有制度进行局部性的调整，以适应市场化的土地和住宅分配机制。例如，在耕地保护方面，应该在保障全国18亿亩耕地红线的同时，建立起在不同地区和城市间进行结构性灵活调整的机制。重庆市的“地票”制度非常值得借鉴，可以推广到不同城市。一个城市通过复垦、开荒获得的耕地，以地票为媒介向另一个需要建设用地的城市出售。这样一来，工业、服务业发达的地区可以通过地票与农业发达的地区之间进行土地要素的流转，从而提高总的土地利用效率，提高总产出。在同一城市内部，不同类型的建设用地之间，也应该增强其灵活转化的机制。目前多个城市推行的集体建设用地建设租赁住房的试点也是值得推广的。
目前我国的土地供给还存在土地资源分配不当的问题，最突出的表现就是不根据人口流动的实际情况进行土地资源配置。由于地方发展有差异，人口必然会从经济发展落后地区向先进地区转移，这是客观规律，与之相配套的就应当在人口流入地区进行相应的土地资源配置。但在现实当中，我国许多政策并没有遵循这一规律，最为典型的就是不同地区都必须保有一定规模的耕地。保有18亿亩耕地是我国粮食安全的必要保障，这一政策本身并无问题，但保有耕地同样需要讲究效率原则，农业的边际产出在落后地区和发达地区差别并不大，但是现代产业在两地的边际产出差距却十分明显，同样要求两地进行耕地保护，其效率将会十分低下。对于土地资源的错配保护会对经济增长产生十分不利的影响，陆铭等（2015）就指出由于土地资源供应的错配，东部发达地区地价房价高企，相关产业被迫提前进行资本深化，雇用劳动量下降，而西部也没有利用相对充裕的土地资源进行有效追赶，损失了总体经济效率。
从需求角度看，需求端是我国目前房地产调控的重心。限购、限售、限价、限贷等调控措施在近两年的调控中屡屡出现，而且力度也不断升级。但是需要指出的是，这些限制政策调控的仅是住宅需求在市场上的表现，而并非住宅需求本身。我国房价高企的一个重要原因是投资性需求旺盛，而我国对住宅的供给，尤其是对住宅用地的规划仅以居住需求为考量标准。因此相对于总需求，住房供给相对不足，造成了房价不断上涨。抑制住宅的投资性需求不能仅仅依靠对住宅购买、销售进行限制，因为市场上的炒作行为是经济人借助住宅的投资属性实现利益最大化的理性选择。因此，限制投资需求要从根源入手，在制度上削弱住宅的投资属性。
让住宅回归其居住的本质属性，首先要逐步摈弃土地资本化和以土地谋发展的思路。目前许多地方的经济发展对土地财政的依赖较大。一方面，土地出让收入最终依靠销售住房向居民转移，而房价不断上涨体现出的住房投资价值是地方政府维持土地出让收入的重要保证。另一方面，政府的经济建设与基建投资提高了土地的内在价值，构成了土地和住宅价格不断上涨的重要基础。这两方面互相作用，客观上强化了住宅的投资属性。其次，需要加快推进房地产税的实施。房地产税能够显著增加土地和住宅的持有成本，从而抑制其投资属性。最后，需要大力推进保障性住房的建设，为低收入者提供易得的住宅，强化住宅的居住属性。
从土地作为生产要素的角度看，合理的土地要素收益分配机制是房地产长效调控机制的重要一环，也是经济宏观调控的重要支撑。将土地要素增值收益收归政府所有，一方面可以大幅弱化住宅的投资属性，彻底解决资金过度流向房地产业的情况；另一方面，土地要素增值收益是地方政府投资基建的合理收益，有助于扩大地方政府的财政收入，降低政府部门杠杆，有利于经济稳定。
【注释】
(www.xing528.com)
[1]近年来，随着“农地入市”政策的推进，地方政府已经不再是土地的唯一供应者。
[2]本段数据均来自上市公司年报。
[3]详见附录6.1：土地供给对商品住宅价格影响的回归分析。
[4]详见附录6.3：地价房价相互关系的联立方程模型。
[5]北京、上海、天津、重庆、深圳、广州、杭州、南京、武汉、成都、苏州、大连、长沙、无锡、沈阳、青岛、济南、南昌、郑州、长春。
免责声明：以上内容源自网络，版权归原作者所有，如有侵犯您的原创版权请告知，我们将尽快删除相关内容。
